Exigences pour les bâtiments modernes: la plateforme cloud comme corps d’état standard des équipements techniques du bâtiment

Exigences pour les bâtiments modernes

À partir de nombreux entretiens, des conférences, de l'observation des publications spécialisées et de la consultation des réseaux sociaux, on peut esquisser les exigences envers le parc immobilier futur :

D’une part, les propriétaires immobiliers souhaitent se rapprocher des utilisateurs et être informés sur la qualité de leurs bâtiments. Ils souhaitent disposer d'informations sur l'utilisation réelle et les performances de leurs actifs immobiliers. D'autre part, les bâtiments doivent être optimisés et leur efficacité énergétique et économique accrue. Les biens immobiliers doivent devenir plus durables, car ils joueront un rôle essentiel dans le système énergétique à venir. En résumé, la pérennité des bâtiments est essentielle. C’est le seul moyen pour les propriétaires d’actifs de rester flexibles face aux exigences futures des occupants et des locataires — un levier clé pour préserver la valeur à long terme, l’intérêt naturel de tout investisseur immobilier.

Les exigeances en détail

La pression pour utiliser l’espace de manière efficace s’est accrue à la suite de la pandémie de COVID-19. Disposer de données précises sur l’usage réel permet une meilleure gestion de l’occupation des espaces, qu’il s’agisse d’une location optimisée ou de nouveaux usages.

La qualité des espaces proposés influence directement le montant des loyers. Des facteurs tels que la qualité de l'air et le confort intérieur sont désormais primordiaux, tout en devant être assurés avec un coût énergétique minimal. C'est pourquoi il est important de connaître le niveau de qualité atteint et le prix à payer. L’efficacité opérationnelle devient ainsi un indicateur à évaluer, puis à optimiser.

Entre bénéfice et effort, l’efficacité repose sur deux leviers :

• augmenter le bénéfice : cela inclut un meilleur confort, une meilleure qualité de l’air, de l’eau chaude sanitaire hygiénique, ainsi que de la chaleur ou du froid pour des processus spécifiques (ex. : stérilisation dans les hôpitaux ou réfrigération) ;
• réduire les efforts : cela inclut la consommation d’énergie, la charge de travail du personnel et les ressources matérielles.

Dans cette optique, les exploitants et le facility management (FM) jouent un rôle clé. Grâce à des méthodes numériques telles que la maintenance prédictive, les commandes numériques, la standardisation des prestations et les check-lists numériques, les processus peuvent être optimisés.

L’optimisation numérique des systèmes techniques et énergétiques est également un atout. Grâce à des analyses évolutives utilisant des algorithmes avancés, intégrant des prévisions météorologiques, des simulations et une optimisation mathématique, des potentiels d'amélioration devraient être détectés automatiquement.

La réduction de l’énergie primaire dans l’exploitation immobilière (y compris les processus connexes) a un impact direct sur la durabilité, dans un contexte de tarification croissante du CO₂ et de pénalités potentielles pour les portefeuilles trop émetteurs. Dans ce contexte, un article m’a particulièrement marqué : « Exploiter pleinement le potentiel du Manage-to-Green » de Jens Böhnlein (Commerz Real, 13/02/2023).

De plus, on peut constater que les attentes des utilisateurs augmentent à mesure que le niveau de numérisation progresse. Des projets phares, même dans la région DACH, confortent cette tendance vers la maison intelligente. La connectivité et les interfaces numériques deviennent cruciales. On parle désormais de « Digital Readiness » ou « Smart Building Readiness ».

La stabilité et l'augmentation de la valeur des portefeuilles passe donc par une vision holistique des points évoqués ci-dessus.

Mouvements du marché

Le marché regorge de solutions isolées, proposées par des entreprises établies, des start-ups issues de grands groupes, des PropTechs expérimentées et de jeunes pousses. Toutes les problématiques mentionnées peuvent donc être abordées à l’aide de méthodes déjà existantes. Pour l’illustrer, je cite quelques exemples, sans prétendre à l’exhaustivité :

• L’analyse de l’utilisation des surfaces avec visualisation par « heat mapping » fait partie des prestations proposées par les fabricants modernes de luminaires, ainsi que par des fabricants de capteurs via des offres de rétrofit intégrées à leurs plateformes.
• Des solutions logicielles assistent dans l’évaluation des performances des bâtiments — en modélisant l’état cible et en le comparant à l’état réel.
• Les systèmes classiques d’automatisation des bâtiments, s’appuyant sur les techniques de gestion technique du bâtiment (GTB) correspondantes, permettent d’observer le comportement opérationnel et d’en tirer des conclusions sur le confort thermique et le bien-être des occupants.
• Les bouleversements dans le facility management peuvent être suivis par exemple à travers des podcasts qui mettent en lumière les innovations de la branche. Il existe désormais des offres telles que le « cleaning on demand » ou la maintenance conditionnelle des systèmes de traitement de l’air. Des capteurs pour ascenseurs rendent leur maintenance nettement plus efficace.
• Les concepteurs d’automatisation technique du bâtiment, les contractants et d’autres acteurs proposent des services d’optimisation énergétique des bâtiments visant à améliorer leur exploitation énergétique, parfois sous forme de modèles de contrat de performance énergétique.
• Grâce à des fournisseurs de régulations basées sur les prévisions météorologiques et des algorithmes autodidacts (mot-clé : intelligence artificielle), le fonctionnement en continu des bâtiments peut être durablement amélioré.
• Concernant les objectifs ESG (Environnemental, Social and Governance), il est possible d’acquérir des prestations de conseil complètes auprès d’acteurs établis, qui proposent parfois leurs propres produits pour répondre aux défis associés.
• L’offre d’applications « Smart Building » et « Smart District », avec une variété de services (accès, réservation de salles et de postes de travail, gestion des incidents, applications communautaires), ne cesse de croître.

À cela s’ajoute le fait que la topologie technique d’un bâtiment n’est en rien standardisée. Chaque solution promet de répondre à une ou plusieurs exigences spécifiques. De plus, un bâtiment intelligent est encore aujourd’hui conçu au cas par cas ; au final, les systèmes qui en résultent restent donc des solutions uniques et isolées. Ceux qui souhaitent maintenir durablement la valeur de leurs portefeuilles doivent regarder au-delà des seules constructions neuves, et considérer également le parc existant — car il s’agit, en fin de compte, de rendre tous les bâtiments plus durables et aptes à relever les défis futurs.

D’un point de vue technique, la mise en œuvre des propositions de valeur mentionnées requiert une solution globale qui recouvre plusieurs concepts et solutions. Mais alors, de quoi se compose exactement ce nouveau corps de métier requis, qui doit intégrer tous ces éléments ? Quelle est sa conception technique ? Fait-il partie des techniques de gestion technique du bâtiment (GTB)? Et peut-il être raccordé à distance sur un bâtiment existant ?

La plateforme cloud comme corps d’état standard deséquipements techniques du bâtiment

Je propose de définir le corps d’état intégrateur décrit ci-dessus comme la plateforme cloud pour les bâtiments. Celle-ci doit devenir un corps d’état standard pour leséquipements techniques du bâtiment, et donc faire partie intégrante de chaqueimmeuble, qu'il s'agisse d'une construction neuve ou d'une rénovation.