aedifion GmbH
Hohenzollernring 72
50672 Cologne
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24/10/2025
La tarification du CO₂ constitue désormais un facteur de coûts et de risques crucial pour la gestion d’actifs des bâtiments non résidentiels. En Allemagne, les prix du CO₂ seront encore fixés par le système national d’échange de quotas d’émission (nEHS) jusqu’à fin 2025. En 2026, suivra une phase d’enchères avec fourchette de prix ; puis en 2027, le système européen d’échange de quotas d’émission 2 (SEQE-UE 2) pour les bâtiments et le transport routier entrera en vigueur, à l’échelle de l’UE. L’enjeu pour les propriétaires : le tarif du CO₂ risque, selon les prévisions, d’augmenter de manière spectaculaire, et de se répercuter directement et considérablement sur les frais d’exploitation courants et sur la stabilité de la valeur du portefeuille immobilier.
La notion de « tarification du CO₂ » (ou « taxe CO₂ » ou « tarif CO₂ ») désigne la valorisation monétaire des émissions de gaz à effet de serre. Pour chaque tonne de CO₂ émise, un prix est appliqué, permettant ainsi de donner une grande attractivité économique aux technologies à faibles émissions, et de réglementer les émissions de CO₂ selon les principes de l’économie de marché. Les dommages climatiques et environnementaux sont intégrés aux tarifs du marché. La tarification du CO₂ se définit donc comme un instrument économique majeur favorisant la transition vers des technologies respectueuses de l’environnement. Elle consiste soit à définir des tarifs fixes, comme c’est le cas en Allemagne avec la loi allemande sur l’échange de quotas d’émission pour les combustibles (BEHG), dans le cadre du système national d’échange de quotas d’émission (nEHS), soit à s’appuyer sur le marché, par le biais du commerce des droits d’émission. L’échange d’émissions en Europe est régi par le système d’échange de quotas d’émission de l’Union européenne (SEQE-UE) et respecte le principe « Cap-and-Trade » : la quantité totale d’émissions est plafonnée, et les droits d’émission font l’objet d’échanges. Le paquet « Fit for 55 » a permis de lancer le SEQE-UE 2, au niveau européen. À compter de 2027, celui-ci intègrera, outre les secteurs de l’industrie, de l’aviation et du transport maritime, les secteurs du bâtiment et du transport routier.
Concrètement, pour le secteur immobilier : les émissions liées à l’exploitation des bâtiments sont prises en compte dans le calcul des OPEX à des coûts prévisibles. Les propriétaires de bâtiments bénéficient d’incitations claires visant à améliorer l’efficacité énergétique et à prendre des mesures pour la décarbonation. A contrario, la production de chaleur fossile est de plus en plus onéreuse. Le choix du chauffage au gaz ou au fioul entraîne une augmentation des coûts d’exploitation.
Dans le système national allemand d’échange de quotas d’émission pour les combustibles, les prix fixes ont été fixés au niveau politique : 45 Euros par tonne de dioxyde de carbone en 2024, contre 55 euros en 2025. Une augmentation d’une fourchette de 55 à 65 euros par tonne est prévue pour 2026. Les détails de la mise en œuvre pratique sont précisés régulièrement par l’Autorité allemande des marchés des émissions (Deutsche Emissionshandelsstelle) auprès de l’Agence fédérale de l’environnement. À partir de 2027, le SEQE-UE 2 réglementera principalement les fournisseurs de combustibles en amont. Toutefois, les coûts se répercutent plus tard, au niveau de l’exploitation des bâtiments. Une chose est sûre : les coûts liés aux émissions de dioxyde de carbone ne constituent pas une tendance à court terme, et n’entraînent pas de répercussions exceptionnelles, mais ils doivent être intégrés au calcul prévisionnel.
En Allemagne, les coûts du dioxyde de carbone sont actuellement répartis à parts égales entre les propriétaires et usagers des bâtiments non résidentiels, conformément à la loi allemande sur la répartition des coûts liés au dioxyde de carbone (CO2KostAufG). Toutefois, fin 2025, cette méthode devrait être remplacée par un modèle progressif, dans lequel les propriétaires seront davantage contraints de payer en cas d’émissions de dioxyde de carbone très élevées. Ce modèle est déjà appliqué aux bâtiments résidentiels : plus les rejets de CO₂ d’un bâtiment sont importants, plus la part des coûts à la charge du propriétaire est élevée. Pour les bâtiments rénovés sur le plan énergétique et produisant de faibles émissions, les coûts sont entièrement à la charge du locataire. Pour les bâtiments non résidentiels à fortes émissions de dioxyde de carbone, cela peut entraîner pour les propriétaires des augmentations des coûts d’exploitation qui pourraient être évitées.
Les études et analyses de marché prévoient une forte augmentation du prix des certificats carbone en Europe pour les années à venir. Toutefois, il est difficile d’établir des prévisions fiables à ce sujet, car les prix réels sont soumis à l’offre et à la demande.
Tous les scénarios le montrent, même s’il n’est pas encore possible de prévoir avec certitude l’ampleur de la progression, les prix du CO₂ vont considérablement augmenter.
Les biens immobiliers produisant une chaleur fossile sont directement concernés par la tarification du CO₂, car le prix du CO₂ est directement répercuté sur les coûts énergétiques. Si un logement d’environ 165 mètres carrés émet en moyenne 7,84 tonnes de CO₂ par an, le surcoût lié au prix actuel du CO₂, fixé à 55 euros par tonne, s’élève à 431 euros. Si le tarif du CO₂ venait à augmenter à 100 euros par tonne, les coûts supplémentaires s’élèveraient déjà à 784 euros, voire à 1960 euros, si l’on suppose un prix de 250 euros (Valeurs moyennes selon le Handelsblatt, qui se réfère à une étude réalisée par l’entreprise de technologie climatique Purpose Green.).
Ce calcul est effectué en prenant en compte différents bâtiments, notamment des immeubles rénovés qui ne sont pas utilisés à des fins industrielles. Dans les bâtiments non résidentiels à usage industriel, ou qui utilisent des combustibles fossiles, les répercussions seront beaucoup plus importantes.
Outre les répercussions directes, les propriétaires sont également confrontés à une série d’effets indirects :
L’évolution de la tarification du CO₂ doit être considérée comme un signal d’alarme et une opportunité de changement : non seulement la diminution de la consommation réduit les coûts d’exploitation courants, mais elle garantit également la stabilité de la valeur immobilière et améliore l’accès aux marchés des capitaux, dans le cadre de la taxonomie européenne et du règlement sur la publication d’informations. L’inaction entraîne un risque de perte de potentiel de valeur. Les mesures basées sur les données tout au long du processus de décarbonation, telles que la collecte de données en temps réel, leur analyse automatisée et l’optimisation opérationnelle, grâce à l’intelligence artificielle, offrent une approche pragmatique et rapide.
Pour les logements existants tout particulièrement, aedifion offre un pack complet et personnalisé afin d’optimiser l’efficacité des bâtiments, sans nouveaux investissements majeurs.
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