CO2-Bepreisung im Gebäudesektor: Dringlichkeit erkennen und Chancen nutzen

Für das Asset-Management von Nichtwohngebäuden entwickelt sich die CO₂-Bepreisung zu einem zentralen Kosten- und Risikofaktor. Gelten in Deutschland bis Ende 2025 noch über den nationalen Emissionshandel (nEHS) fest definierte CO₂-Preise, folgt für 2026 eine Auktionsphase mit Preiskorridor sowie 2027 das EU-weit greifende Europäische Emissionshandelssystem 2 (EU-ETS 2) für Gebäude und den Straßenverkehr. Für Eigentümer bedeutet das: Der CO₂-Preis steigt Prognosen zufolge eklatant und wirkt sich direkt und verstärkt auf die laufenden Betriebskosten sowie die Wertstabilität von Immobilien-Portfolios aus.

Darum gibt es die CO₂-Bepreisung und so funktioniert sie

Unter CO₂-Bepreisung (auch CO₂-Abgabe oder CO₂-Preis genannt) versteht man die monetäre Bewertung von Treibhausgasemissionen. Für jede ausgestoßene Tonne CO₂ fällt ein Preis an, der dafür sorgt, dass emissionsarme Technologien wirtschaftlich attraktiver werden und der CO₂-Ausstoß marktwirtschaftlich reguliert wird. Klima- und Umweltschäden werden in Marktprozesse eingepreist. Die CO₂-Bepreisung ist damit ein zentrales wirtschaftliches Instrument, um den Umstieg auf klimafreundliche Technologien zu fördern. Dies geschieht entweder über festgelegte Preise – so zum Beispiel in Deutschland über das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) als Teil des nationalen Emissionshandels (nEHS) – oder marktbasiert über den Handel mit Emissionsrechten. Der Emissionshandel in der EU ist über das EU-Emissionshandelssystem (EU-ETS) geregelt und folgt dem Cap-and-Trade-Prinzip: Die Gesamtmenge an Emissionen ist gedeckelt und die Emissionsrechte werden gehandelt. Im Rahmen des „Fit for 55“-Pakets wurde auf europäischer Ebene die Einführung des EU-ETS 2 eingeführt. Ab 2027 soll dieses zusätzlich zu den Sektoren Industrie sowie Luft- und Seeschifffahrt auch die Sparten Gebäude und Straßenverkehr mit einbeziehen.

Für den Immobiliensektor heißt das konkret: Emissionen aus dem Gebäudebetrieb werden zu planbaren Kosten in der OPEX-Rechnung. Gebäudeeigentümer erhalten klare Anreize für eine Steigerung der Energieeffizienz und für Dekarbonisierungsmaßnahmen. Und im Umkehrschluss: Fossile Wärmeerzeugung wird kontinuierlich teurer. Wer auf Gas- oder Ölheizungen setzt, muss mit steigenden Betriebskosten rechnen.

Was kommt regulatorisch auf Immobilienbestände zu?

In Deutschlands nationalem Emissionshandelssystem für Brennstoffe wurden die Festpreise politisch festgelegt: 45 Euro pro Tonne Kohlendioxid im Jahr 2024 und 55 Euro pro Tonne Kohlendioxid im Jahr 2025. Für das Jahr 2026 ist eine Versteigerung mit einem Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne vorgesehen. Details zur praktischen Umsetzung konkretisiert die Deutsche Emissionshandelsstelle beim Umweltbundesamt fortlaufend. Mit dem EU-ETS 2 werden ab 2027 vor allem die Brennstofflieferanten auf der vorgelagerten Stufe reguliert. Die Kosten wirken jedoch auf der nachgelagerten Stufe im Gebäudebetrieb. Damit steht fest: Kosten für Kohlendioxidemissionen sind kein kurzfristiger Trend und auch kein Sondereffekt, sondern müssen fester Bestandteil der Planrechnung sein.

Steigender Dekarbonisierungsdruck für Eigentümer

In Deutschland ist die Verteilung der Kohlendioxidkosten auf Eigentümer und Nutzer in Nichtwohngebäuden derzeit gemäß Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zu gleichen Teilen auf beide Parteien aufgeteilt, soll jedoch Ende 2025 durch ein Stufenmodell abgelöst werden, bei dem Eigentümer bei sehr hohen Kohlendioxidausstößen von Gebäuden verstärkt in die Zahlungspflicht genommen werden. Ein derartiges Stufenmodell gilt bereits für Wohngebäude: Je höher der CO₂-Ausstoß eines Gebäudes insgesamt ist, desto höher ist auch der Kostenanteil des Eigentümers. Bei energetisch sanierten Gebäuden mit geringem Ausstoß liegen die Kosten komplett beim Mieter. Übertragen auf Nichtwohngebäude mit hohem Kohlendioxidausstoß können damit auf Eigentümer also vermeidbare Betriebskostensteigerungen einhergehen.

Prognose: Wie entwickelt sich die CO₂-Bepreisung durch das neue Emissionshandelssystem?

Studien und Marktanalysen gehen davon aus, dass der Preis für CO₂-Zertifikate in Europa in den kommenden Jahren deutlich steigen wird. Verlässliche Aussagen sind dabei jedoch nur schwer zu treffen, da die tatsächlichen Preise vom Angebot und der Nachfrage abhängen werden.

• Dokumentationen des Deutschen Bundestages liefern unterschiedliche Szenarien, bei denen bis 2030 eine Preisspanne von 60 bis 380 Euro pro Tonne CO₂-Ausstoß aufgemacht wird.
• Nach dem BloombergNEF EU ETS II Market Outlook könnten die Preise bis 2030 auf etwa 149 Euro pro Tonne CO₂ steigen, wenn das neue Emissionshandelssystem für Gebäude, Verkehr und kleine industrielle Quellen ab 2027 wirksam ist.
• Das Energiewirtschaftlichen Instituts an der Universität zu Köln (EWI) macht ein Szenario auf, bei dem im EU ETS 2 der CO₂-Preis ab 2027 bei etwa 120 Euro pro Tonne  CO₂ und bis 2035 auf über 200 Euro pro Tonne CO₂ liegt.

Alle Szenarien zeigen: Auch wenn das genaue Ausmaß noch nicht verlässlich vorherzusehen ist, werden die CO₂-Preise deutlich ansteigen.

Direkte und indirekte Auswirkungen auf die Betriebskosten nichtwohnwirtschaftlicher Immobilien

Immobilien mit fossiler Wärmeerzeugung sind von der CO₂-Bepreisung unmittelbar betroffen, denn der CO₂-Preis fließt direkt in die Energiekosten ein. Stößt eine Immobilie mit rund 165 Quadratmetern im Jahr und im Schnitt 7,84 Tonnen CO₂ aus, liegen die Mehrkosten bei der aktuellen CO₂-Bepreisung von 55 Euro pro Tonne bei 431 Euro. Sollte der CO₂-Preis auf 100 Euro pro Tonne steigen, lägen die Mehrkosten bereits bei 784 Euro, bei angenommenen 250 Euro pro Tonne sogar bei 1960 Euro (Durchschnittswerte laut dem Handelsblatt unter Berufung eine Studie des Klima-Technologie-Unternehmens Purpose Green).

Diese Rechnung basiert auf einem Mix aus Gebäuden, bei denen auch sanierte Immobilien inkludiert sind, die zudem auch nicht industriell genutzt werden. Bei Nichtwohngebäuden mit industriellen Verbräuchen, gar mit Nutzung fossiler Brennstoffe, werden die Auswirkungen sehr viel deutlicher spürbar sein.

Neben den direkten Auswirkungen stehen Eigentümer auch vor einer Reihe indirekter Effekte:

• Die Wartungskosten für ineffiziente Technik steigen an.
• Mietverträge enthalten zunehmend Regelungen zur Umlagefähigkeit des CO₂-Preises.
• Die meisten Bewertungsverfahren berücksichtigen heute CO₂-Kosten in Cashflows.

Fazit: Signalwirkung und Chance

Die Entwicklung der CO₂-Bepreisung ist Weckruf und Gestaltungschance zugleich: Sinkende Verbräuche verringern nicht nur die laufenden Betriebskosten, sondern sichern auch den Immobilienwert und verbessern den Zugang zu Kapitalmärkten im Rahmen von EU-Taxonomie und Offenlegungsverordnung. Wer jetzt nicht handelt, riskiert den Verlust von Wertpotenzialen. Einen pragmatischen und schnellen Handlungseinstieg bieten datenbasierte Maßnahmen entlang des Dekarbonisierungspfades wie zum Beispiel die Erhebung von Echtzeitdaten, eine automatisierte Analyse dieser sowie eine KI-gestützte Betriebsoptimierung.

Insbesondere für Bestandsimmobilien bietet aedifion maßgeschneiderte Komplettpakete an, um die Gebäudeeffizienz auch ohne umfangreiche Neuinvestitionen zu optimieren.

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