aedifion GmbH
Hohenzollernring 72
50672 Cologne
aedifion GmbH
Hohenzollernring 72
50672 Cologne
29.4.2025
Ces dernières années, le changement climatique et la nécessité d’utiliser les ressources de manière plus responsable ont incité ce secteur à adopter des pratiques durables. À cette obligation morale s'ajoutent des facteurs réglementaires de plus en plus nombreux.
Afin de respecter les engagements de l’Agenda 2030 des Nations unies et de l’Accord de Paris sur le climat, l’Union européenne s’est fixé les objectifs suivants dans le cadre du Pacte vert pour l’Europe, ou « European Green Deal » en anglais:
La Loi européenne sur le climat confère à ces objectifs un caractère juridiquement contraignant. Le secteur du bâtiment joue un rôle clé dans cette démarche : tous les nouveaux bâtiments devront être neutres en CO₂ d’ici 2030. À partir de 2050, cette mesure s’appliquera à l’ensemble du parc immobilier. En 2021, l’Allemagne a également renforcé sa Loi fédérale sur la protection du climat, avançant l’objectif de neutralité climatique nette de 2050 à 2045.
Pour garantir que les mesures prises par les États membres de l’UE sont conformes à la Loi européenne sur le climat, le paquet « Fit for 55 » contient plusieurs propositions de révision et de mise à jour des directives de l’UE.
Cela inclut la Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD), qui est transposée en droit allemand par l'intermédiaire de la Loi allemande sur l’énergie dans les bâtiments (GEG). Avec la révision de la directive européenne de mars 2024, les bâtiments à émissions nulles devront devenir la norme pour les constructions neuves d’ici 2030. Pour les autorités et les bâtiments publics, cette obligation entrera en vigueur dès 2028.
Outre les bâtiments résidentiels, la directive révisée prévoit également des améliorations progressives pour les bâtiments non résidentiels grâce à des normes minimales de performance énergétique globale (MEPS). Selon le principe du « worst first », les 16 % des bâtiments non résidentiels les plus énergivores devront être rénovés en priorité d’ici 2030. Par ailleurs, les États membres doivent prendre des mesures concrètes pour éliminer totalement les combustibles fossiles pour le chauffage et le refroidissement des bâtiments d’ici 2040.
Selon la directive EPBD, les bâtiments non résidentiels ayant une puissance de chauffage ou de refroidissement supérieure à 290 kilowatts devront être équipés d’un système d’automatisation et de contrôle des bâtiments répondant à des critères minimaux de disponibilité des données, de surveillance et d’optimisation de la consommation, d’ici fin 2024.
En Allemagne et en France, cette obligation est déjà transposée dans le droit national. À partir de 2030, la directive EPBD, également révisée en 2024, abaissera ce seuil à 70 kilowatts. Les États membres devront transposer cette exigence dans leur droit national dans un délai de deux ans.
La Directive européenne sur les énergies renouvelables (RED), tout comme la directive EPBD et la Directive sur l’efficacité énergétique (EED), fait partie intégrante du paquet « Fit for 55 ». Elle relève l’objectif contraignant pour la part des énergies renouvelables dans la consommation totale d’énergie de l’UE de 32 à 42,5 % d’ici 2030. Un objectif indicatif de 45 % a été fixé pour la consommation finale dans le secteur du bâtiment.
En Allemagne, la RED est transposée via la Loi sur le développement des énergies renouvelables (EEG). L’EEG 2023 est considérée comme la plus grande réforme énergétique depuis des décennies en Allemagne et fixe l’objectif d’au moins 80 % d’électricité renouvelable dans la consommation brute d’électricité d’ici 2030.
La Directive européenne sur l’efficacité énergétique (EED) complète les directives RED et EPBD dans le cadre du programme « Fit for 55 », en mettant l'accent sur le secteur du bâtiment. Elle vise à encourager les économies d’énergie et la réduction des émissions de CO₂ via des technologies de mesure modernes et une meilleure transparence des consommations d'énergie.
En Allemagne, elle est transposée via la Loi sur l’efficacité énergétique (EnEfG), qui définit des objectifs sectoriels en matière d'énergie primaire et finale pour 2030. Les entreprises dont la consommation annuelle moyenne est supérieure à 7,5 GWh sur les trois dernières années doivent mettre en place un système de management de l’énergie selon la norme DIN EN ISO 50001 ou un système de management environnemental EMAS (Eco Management and Audit Scheme).
Le Règlement européen sur la taxonomie et le Règlement sur la publication d'informations en matière de finance durable (SFDR) constituent les piliers du Plan d’action européen pour la finance durable (SFAP). En vigueur depuis début 2022, ils définissent quelles activités économiques sont considérées comme écologiquement durables, permettant aux investisseurs d’orienter leurs flux de capitaux en conséquence.
La mise en œuvre de normes de durabilité et d’obligations de transparence concerne non seulement l’acquisition et la propriété de nouveaux bâtiments, mais aussi la rénovation des bâtiments existants et certaines modernisations.
Bien que le règlement sur la taxonomie ne fixe pas encore un seuil contraignant de conformité à l’échelle des fonds, les échéances nationales et internationales sont serrées, annonçant d’autres évolutions dans les prochaines années.
Si le cadre ESG couvre également les aspects sociaux et de gouvernance, la taxonomie de l’UE se limite actuellement à la durabilité environnementale, notamment en ce qui concerne la consommation énergétique des bâtiments. Un groupe d’experts de l’UE a toutefois déjà proposé un cadre réglementaire pour classer les activités socialement durables, qui viendrait compléter à terme la taxonomie verte. Pour les immeubles commerciaux, cela pourrait inclure l'obligation de respecter certains standards de confort.
Un autre pilier majeur du Pacte vert pour l’Europe est la Directive sur la publication d’informations en matière de durabilité des entreprises (CSRD), qui est entrée en vigueur en 2023. Elle oblige les entreprises concernées à publier des informations détaillées dans leur rapport de gestion annuel.
En Allemagne, cette directive est transposée par des modifications du Code de commerce (Handelsgesetzbuch, HGB). Le projet de loi correspondant a été adopté par le gouvernement fédéral en juillet 2024 et entrera probablement en vigueur en 2025. La mise en œuvre se fera progressivement :
Le secteur immobilier des États membres de l’UE est donc de plus en plus soumis à une obligation de transparence. Une gestion intelligente des données devient dès lors un facteur de succès clé pour les entreprises immobilières soumises à l’obligation de reporting.
Toute la chaîne de valeur est concernée, qu'il s'agisse de sociétés de fonds immobiliers, de promoteurs, de gestionnaires d’actifs ou de biens:
Chez aedifion, nous considérons les données comme un levier essentiel de la neutralité climatique dans l’immobilier. Notre expertise en ingénierie et technologies de l’information s’adresse aux gestionnaires d’actifs et aux propriétaires qui souhaitent rapidement décarboner leur portefeuille. Grâce à notre plateforme cloud basée sur l’intelligence artificielle, nous réduisons la consommation d’énergie, les émissions de CO₂ et les coûts d’exploitation jusqu’à 40 %. Nous accompagnons également la collecte des données ESG pour le reporting. Une démarche qui contribue à valoriser durablement les actifs et à assurer leur pérennité.
Lors d’un échange personnalisé, nous identifions vos besoins et vous présentons comment nos solutions cloud basées sur l’IA, combinées à des services sur mesure, permettent d’optimiser durablement l’exploitation de vos bâtiments.
