Financement
ESG et financement immobilier : renforcer votre finançabilité grâce à des données fiables
Pour financer un bien immobilier, les banques doivent tenir compte des risques ESG, dont l'efficacité énergétique du bâtiment. Les emprunteurs du secteur tertiaire ont donc besoin de données fiables sur la consommation d'énergie et les émissions. Pouvoir les justifier à partir de l'exploitation réelle renforce votre position lors des échanges avec la banque, par exemple pour un refinancement ou un green loan. Les bâtiments tertiaires économes en énergie peuvent en outre bénéficier de marges de crédit plus faibles.
Risques ESG dans le financement immobilier : ce qui change pour les emprunteurs
Pour les crédits immobiliers tertiaires, l'emplacement, les locataires et les flux de trésorerie ont longtemps primé. Aujourd'hui, les banques doivent aussi intégrer les risques ESG dans leurs décisions de crédit. La performance énergétique d'un bien joue donc un rôle de plus en plus important. Pour l'emprunteur, une mauvaise performance énergétique peut avoir des conséquences : un ratio prêt/valeur (LTV) plus faible, des taux plus élevés ou l'obligation d'apporter des garanties supplémentaires. Financer ou refinancer suppose donc de franchir plusieurs obstacles.
Une collecte de données fastidieuse :
Les banques demandent des données sur la consommation d'énergie et les émissions, par exemple des factures, des diagnostics de performance énergétique (DPE) ou une analyse selon le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Ces données sont souvent dispersées entre différents systèmes ou disponibles une seule fois par an, et doivent être rassemblées à nouveau pour chaque demande de crédit.
Une exploitation efficace mais non démontrée :
Pour évaluer l'efficacité énergétique, les banques s'appuient souvent sur la classe du DPE. Selon la méthode, celui-ci repose sur des valeurs calculées ou sur des factures annuelles et ne montre pas comment le bâtiment est exploité au quotidien. Une exploitation sobre ne peut donc pas être démontrée à la banque avec le seul DPE. Il faut pour cela des données issues de l'exploitation.
Le risque d'actif échoué devient un risque de crédit :
Un bâtiment qui ne répond pas aux futures exigences d'efficacité devient plus difficile à commercialiser. Pour la banque, la valeur de la garantie diminue.
Que sont les green loans et les financements alignés sur la taxonomie ?
Un green loan (prêt vert) est un prêt dont les fonds financent des projets environnementaux définis, comme l'acquisition ou la rénovation de bâtiments économes en énergie. Le cadre est fixé par les Green Loan Principles de la Loan Market Association. Outre l'utilisation des fonds, ils encadrent l'évaluation et la sélection des projets, la gestion des fonds et le reporting. Pour définir les projets éligibles, les banques s'appuient notamment sur la taxonomie européenne, qui fixe les conditions auxquelles une activité économique est considérée comme durable sur le plan environnemental. Si le bâtiment financé remplit ces exigences, on parle de financement aligné sur la taxonomie. Le sustainability-linked loan fonctionne différemment : les conditions du crédit sont liées à des objectifs de durabilité convenus, par exemple une intensité énergétique plus faible, à démontrer en continu par des indicateurs.
Les avantages d'une exploitation fondée sur les données pour le financement
Des justificatifs solides pour la banque
Les données de consommation et d'émissions issues de l'exploitation répondent aux questions des banques sur l'efficacité énergétique. Financement et refinancement reposent ainsi sur des chiffres vérifiables plutôt que sur des estimations.
Un meilleur DPE
Une exploitation optimisée réduit la consommation d'énergie et peut ainsi améliorer la classe du DPE, c'est-à-dire la valeur que les banques utilisent pour leur évaluation.
Des données pour les green loans
Les green loans prévoient un reporting régulier sur l'utilisation des fonds et, si possible, sur l'impact environnemental obtenu. Une collecte continue des données en constitue une base importante et facilite la compilation des indicateurs requis.
Une base de données pour l'analyse taxonomique
Pour les grands bâtiments tertiaires dont les installations dépassent 290 kW, la taxonomie européenne exige une exploitation efficace fondée sur le suivi et l'évaluation de la performance énergétique. Un monitoring continu fournit pour cela des données essentielles.
Des objectifs mesurables pour les sustainability-linked loans
Les objectifs convenus, comme une intensité énergétique plus faible, doivent être démontrés. Des mesures continues montrent l'évolution des indicateurs d'un bâtiment et si les objectifs sont atteints.
Un risque moindre du point de vue de la banque
Réduire la consommation d'énergie et documenter les progrès peut diminuer le risque d'actif échoué d'un bien. L'effet sur les conditions de crédit varie d'une banque à l'autre. Il n'existe pas encore de standard de marché.
Comment aedifion crée une base de données pour l'évaluation des financements
aedifion relie l'exploitation des bâtiments aux exigences de justification des banques et des investisseurs, en quatre étapes :
01
Connecter
Vos équipements techniques existants sont raccordés à la plateforme aedifion quel que soit le fabricant, en plug-and-play ou avec des solutions de modernisation peu invasives. Les données d'exploitation y sont centralisées en continu.
02
Analyser
aedifion.analytics évalue les données, détecte les erreurs de fonctionnement et les inefficacités et formule des recommandations d'optimisation.
03
Améliorer
Une régulation ajustée aux besoins et assistée par l'IA réduit la consommation et les émissions en exploitation. Les indicateurs mesurés que les banques examinent, par exemple dans une analyse CRREM ou un sustainability-linked loan, s'améliorent ainsi.
04
Démontrer
Les indicateurs d'énergie et d'émissions sont disponibles à tout moment, pour les échanges avec la banque, le reporting des green loans ou la preuve d'une exploitation efficace au titre de la taxonomie européenne.
Pour qui les critères ESG du financement immobilier sont-ils particulièrement importants ?
Sont concernés les propriétaires, investisseurs, gestionnaires d'actifs et responsables du financement d'immobilier tertiaire qui :
- veulent constituer une base de données fiable avant un refinancement ou dès une acquisition ;
- doivent fournir des justificatifs ESG ou taxonomiques à leurs financeurs ;
- utilisent ou prévoient des green loans ou des sustainability-linked loans.
Une étude le confirme : des marges de crédit plus faibles pour l'immobilier tertiaire vert
Une étude de l'IRE|BS International Real Estate Business School de l'université de Ratisbonne montre que l'efficacité énergétique peut être payante dans le financement immobilier. Les chercheurs ont analysé des données européennes de crédits immobiliers tertiaires de 2018 à 2023, pour un volume de plus de 30 milliards d'euros. Selon les auteurs, il s'agit de la première étude de ce type en Europe.
Résultat :
- Pour les bâtiments verts, la marge de crédit convenue (spread) était inférieure de 5,35 % à celle de bâtiments conventionnels comparables.
- La marge cible visée par les banques était elle aussi inférieure de 3,92 %.
Ces résultats montrent que la performance énergétique d'un bien peut jouer un rôle dans les conditions de crédit. Des données fiables sur le bâtiment sont la base pour la présenter de manière transparente aux financeurs.
Questions fréquentes
ESG signifie environnemental, social et gouvernance. Dans le financement immobilier, banques et investisseurs évaluent ces aspects en plus des critères de crédit classiques. Pour l'immobilier tertiaire, c'est surtout le volet environnemental qui compte : DPE, consommation d'énergie et émissions de CO₂ entrent dans l'analyse de crédit et les notations ESG. Selon leur classification et leurs produits, les fonds immobiliers et autres acteurs des marchés financiers doivent aussi publier des informations de durabilité au titre du règlement européen SFDR. Des données fiables sur les bâtiments financés ou détenus peuvent en constituer une base importante.
Les banques distinguent principalement deux types de risques climatiques. Les risques physiques résultent d'événements extrêmes comme les inondations ou la chaleur et dépendent de l'emplacement. Les risques de transition découlent du passage à une économie neutre en carbone, par exemple via des exigences d'efficacité plus strictes ou la hausse du prix du carbone. L'efficacité énergétique du bâtiment y joue un rôle central. Ces deux types de risques entrent dans la décision de crédit et peuvent influencer le ratio prêt/valeur et les taux.
Avec un green loan (prêt vert) immobilier, les fonds ne peuvent financer qu'un projet défini, comme une rénovation énergétique ou l'achat d'un bâtiment économe en énergie. La banque vérifie au préalable si le projet remplit ses critères, souvent inspirés de la taxonomie européenne. Pendant la durée du prêt, l'emprunteur rend régulièrement compte de l'utilisation des fonds. Il existe en outre des prêts publics pour les bâtiments économes en énergie.
Banques et investisseurs utilisent la taxonomie européenne pour classer un financement comme durable sur le plan environnemental. Pour l'immobilier, l'efficacité énergétique du bâtiment est déterminante. Selon les critères actuels, les bâtiments existants construits avant fin 2020 doivent disposer d'un DPE de classe A ou faire partie des 15 % les plus performants du parc national ou régional. Pour les grands bâtiments tertiaires dont les installations dépassent 290 kW, un suivi et une évaluation de la performance énergétique sont également exigés. Une révision des critères doit s'appliquer à partir de 2027.
Votre chemin vers une base de données fiable
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