Finanzierbarkeit
ESG in der Immobilienfinanzierung: Finanzierbarkeit mit belastbaren Gebäudedaten stärken
Banken müssen bei der Immobilienfinanzierung ESG-Risiken berücksichtigen, darunter die Energieeffizienz des Gebäudes. Gewerbliche Kreditnehmer benötigen deshalb verlässliche Daten zu Energieverbrauch und Emissionen. Wer sie aus dem laufenden Betrieb nachweisen kann, verbessert seine Ausgangslage im Kreditgespräch, etwa bei einer Refinanzierung oder einem Green Loan. Energieeffiziente Gewerbeimmobilien können zudem von niedrigeren Kreditmargen profitieren.
ESG-Risiken in der Immobilienfinanzierung: Was sich für Kreditnehmer ändert
Bei gewerblichen Immobilienkrediten zählten lange vor allem Lage, Mieter und Cashflow. Inzwischen müssen Banken auch ESG-Risiken in die Kreditentscheidung einbeziehen. Die energetische Qualität einer Immobilie spielt daher eine immer wichtigere Rolle. Für Kreditnehmer kann eine schwache Energiebilanz Folgen haben: geringere Beleihungsausläufe, höhere Zinsen oder Nachschusspflichten. Wer finanzieren oder refinanzieren will, muss deshalb einige Hürden nehmen.
Hoher Aufwand bei der Datenbeschaffung:
Banken fragen Daten zu Energieverbrauch und Emissionen ab, etwa Verbrauchsabrechnungen, Energieausweise oder eine Analyse nach dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Oft liegen diese Daten verstreut in verschiedenen Systemen oder nur einmal im Jahr vor und müssen für jedes Kreditgespräch neu zusammengestellt werden.
Effizienter Betrieb ohne Nachweis:
Für die Bewertung der Energieeffizienz ziehen Banken häufig die Effizienzklasse aus dem Energieausweis heran. Bei Verkauf und Vermietung von Nichtwohngebäuden ist ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Er wird aus Bauweise und Anlagentechnik berechnet und zeigt nicht, wie effizient das Gebäude tatsächlich betrieben wird. Wer sein Gebäude sparsam betreibt, kann das gegenüber der Bank mit dem Energieausweis allein nicht belegen. Dafür braucht es Daten aus dem laufenden Betrieb.
Stranding-Risiko als Kreditrisiko:
Verfehlt ein Gebäude künftige Effizienzanforderungen, wird es schwerer vermarktbar. Für die Bank sinkt damit der Wert der Sicherheit.
Was sind Green Loans und taxonomiekonforme Finanzierungen?
Ein Green Loan ist ein Kredit, dessen Mittel für festgelegte Umweltprojekte eingesetzt werden, etwa für den Erwerb oder die Sanierung energieeffizienter Gebäude. Den Rahmen bilden die Green Loan Principles der Loan Market Association. Sie regeln neben dem Verwendungszweck auch die Auswahl und Bewertung der Projekte, die Verwaltung der Mittel und die Berichterstattung. Bei der Definition geeigneter Projekte orientieren sich Banken unter anderem an der EU-Taxonomie. Sie legt fest, unter welchen Voraussetzungen wirtschaftliche Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten. Erfüllt das finanzierte Gebäude diese Anforderungen, spricht man von einer taxonomiekonformen Finanzierung. Anders funktioniert der Sustainability-Linked Loan: Hier sind die Kreditkonditionen an vereinbarte Nachhaltigkeitsziele geknüpft, beispielsweise an eine geringere Energieintensität, die durch Kennzahlen laufend nachgewiesen werden muss.
Vorteile eines datenbasierten Gebäudebetriebs für die Finanzierung
Belastbare Nachweise für das Kreditgespräch
Verbrauchs- und Emissionsdaten aus dem Betrieb beantworten die Fragen, die Banken zur Energieeffizienz stellen. So stützen sich Finanzierung und Refinanzierung auf belegbare Zahlen statt auf Schätzungen.
Bessere Werte im Bedarfsausweis
In die Berechnung des Bedarfsausweises fließt auch die Gebäudeautomation ein. Eine digitale, bedarfsgerechte Regelung kann den berechneten Energiebedarf senken und damit die Effizienzklasse verbessern, also genau den Wert, den Banken bei der Bewertung heranziehen.
Daten für Green Loans
Green Loans sehen eine regelmäßige Berichterstattung über die Verwendung der Mittel und möglichst auch über die erzielte Umweltwirkung vor. Eine kontinuierliche Datenerfassung liefert dafür eine wichtige Grundlage und erleichtert es, die erforderlichen Kennzahlen zusammenzustellen.
Datenbasis für die Taxonomieprüfung
Für große Nichtwohngebäude mit einer Anlagenleistung von mehr als 290 kW verlangt die EU-Taxonomie einen effizienten Betrieb auf Grundlage einer Überwachung und Bewertung der Energieeffizienz. Ein kontinuierliches Monitoring liefert dafür wichtige Daten.
Messbare Ziele für Sustainability-Linked Loans
Vereinbarte Ziele wie eine geringere Energieintensität müssen nachgewiesen werden. Laufende Messwerte zeigen, wie sich die Kennzahlen eines Gebäudes entwickeln und ob die vereinbarten Ziele erreicht werden.
Geringeres Risiko aus Sicht der Bank
Wer den Energieverbrauch senkt und den Fortschritt dokumentiert, kann das Stranding-Risiko seines Objekts verringern. Wie stark sich das auf die Konditionen auswirkt, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Einen einheitlichen Marktstandard gibt es bisher nicht.
So schafft aedifion eine Datenbasis für Finanzierungsbewertungen
aedifion verbindet den Gebäudebetrieb mit den Nachweis-Anforderungen von Banken und Investoren.
Dafür sind vier Schritte nötig:
01
Anbinden
Ihre vorhandene Gebäudetechnik wird herstellerunabhängig auf die aedifion-Plattform aufgeschaltet – per Plug-and-Play oder mit minimalinvasiven Nachrüstpaketen. Hier laufen die Betriebsdaten kontinuierlich zusammen.
02
Analysieren
aedifion.analytics wertet die Daten aus, erkennt Betriebsfehler und Ineffizienzen und gibt Empfehlungen zur Optimierung.
03
Verbessern
Eine KI-gestützte, bedarfsgerechte Regelung senkt Verbrauch und Emissionen im laufenden Betrieb. So verbessern sich genau die gemessenen Kennzahlen, auf die Banken etwa bei einer CRREM-Analyse oder einem Sustainability-Linked Loan schauen.
04
Nachweisen
Energie- und Emissionskennzahlen stehen jederzeit zur Verfügung, für das Kreditgespräch, die Berichterstattung zu Green Loans oder den Nachweis eines effizienten Betriebs nach der EU-Taxonomie.
Für wen sind ESG-Kriterien in der Immobilienfinanzierung besonders relevant?
Gefordert sind Eigentümer, Investoren, Asset-Manager und Finanzierungsverantwortliche gewerblicher Immobilien, die
- vor einer Refinanzierung oder nach einem Ankauf von Beginn an eine belastbare Datenbasis aufbauen wollen,
- ESG- oder Taxonomie-Nachweise gegenüber Kapitalgebern erbringen müssen,
- Green Loans oder Sustainability-Linked Loans nutzen oder planen.
Studie belegt: Niedrigere Kreditmargen für grüne Gewerbeimmobilien
Dass sich Energieeffizienz in der Immobilienfinanzierung auszahlen kann, zeigt eine Studie der IRE|BS International Real Estate Business School an der Universität Regensburg. Die Forschenden werteten europäische Kreditdaten für Gewerbeimmobilien aus den Jahren 2018 bis 2023 aus, mit einem Kreditvolumen von über 30 Milliarden Euro. Nach Angaben der Autoren ist es die erste Untersuchung dieser Art in Europa.
Das Ergebnis:
- Bei grünen Gebäuden lag die vereinbarte Kreditmarge (Spread) um 5,35 Prozent niedriger als bei vergleichbaren konventionellen Gebäuden.
- Auch die von den Banken angestrebte Zielmarge fiel um 3,92 Prozent geringer aus.
Die Ergebnisse zeigen, dass die energetische Qualität einer Immobilie bei den Kreditkonditionen eine Rolle spielen kann. Um sie gegenüber Kapitalgebern nachvollziehbar darzustellen, sind belastbare Gebäudedaten die Grundlage.
Häufige Fragen
ESG steht für Environmental, Social und Governance. In der Immobilienfinanzierung heißt das: Banken und Investoren bewerten neben den klassischen Kreditkriterien auch Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte. Bei Gewerbeimmobilien spielt vor allem die Umweltseite eine Rolle. Energieausweis, Energieverbrauch und CO₂-Emissionen fließen in die Kreditprüfung und in ESG-Ratings ein. Auch Immobilienfonds und andere Finanzmarktteilnehmer müssen je nach Einordnung und Produkt nach der EU-Offenlegungsverordnung (SFDR) Nachhaltigkeitsinformationen offenlegen. Dafür können belastbare Daten zu den finanzierten oder gehaltenen Gebäuden eine wichtige Grundlage sein.
Bei der ESG-Bewertung unterscheiden Banken vor allem zwei Arten von Klimarisiken. Physische Risiken entstehen durch Extremwetter wie Hochwasser oder Hitze und hängen vom Standort ab. Transitorische Risiken ergeben sich aus dem Übergang zu einer klimaneutralen Wirtschaft, etwa durch strengere Effizienzvorgaben oder einen steigenden CO₂-Preis. Hier zählt vor allem die Energieeffizienz des Gebäudes. Beide Risikoarten fließen in die Kreditentscheidung ein und können Beleihungsauslauf und Zinsen beeinflussen.
Bei einem Green Loan für Immobilien darf das Geld nur in ein festgelegtes Vorhaben fließen, etwa eine energetische Sanierung oder den Kauf eines energieeffizienten Gebäudes. Vorab prüft die Bank, ob das Projekt ihre Kriterien erfüllt. Häufig orientieren sich diese an der EU-Taxonomie. Während der Laufzeit berichten Kreditnehmer regelmäßig über die Mittelverwendung. Ergänzend gibt es Förderkredite wie den KfW-Kredit 263 für Effizienzgebäude.
Banken und Investoren nutzen die EU-Taxonomie, um Finanzierungen als ökologisch nachhaltig einzustufen. Bei Immobilien zählt vor allem die Energieeffizienz des Gebäudes. Bestandsgebäude, die vor Ende 2020 errichtet wurden, brauchen nach den aktuellen Kriterien einen Energieausweis der Klasse A oder müssen zu den energieeffizientesten 15 Prozent des nationalen oder regionalen Gebäudebestands gehören. Bei großen Nichtwohngebäuden mit Anlagen über 290 kW kommt eine Überwachung und Bewertung der Energieeffizienz hinzu. Eine Überarbeitung der Kriterien soll ab 2027 gelten.
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