Jedes Asset zählt: Retrofit-Lösungen für alle Gebäude im Portfolio

Die frühzeitige Implementierung einer proaktiven, digitalen Betriebsführung in Gebäuden gehört zu den zentralen Herausforderungen im modernen Asset Management. Die Cloud-Plattform als Standardgewerk der Technischen Gebäudeausrüstung spielt dabei eine zentrale Rolle.

Doch Immobilienportfolien sind divers. Die Gebäude unterscheiden sich nicht nur in ihrer technischen Ausstattung, sondern auch hinsichtlich deren Eignung für die digitale Betriebsoptimierung. Die Dringlichkeit, veraltete Gebäudetechnik zu modernisieren, ist offensichtlich: Gebäude ohne digitale Schnittstellen verlieren nicht nur an Nutzerkomfort und Energieeffizienz, sondern auch an Marktwert. Regulatorische Faktoren erhöhen den Druck auf Investoren. Das Stranding-Risiko der betroffenen Assets steigt.

Die gute Nachricht: Bereits heute bietet der Markt spezialisierte Lösungen, um smarte Datenverfügbarkeit und Energieeffizienz in jedes Gebäude zu bringen. Im Folgenden zeigen wir die drei entscheidenden Schritte auf dem Weg zum optimal betriebenen Immobilienportfolio auf.

In drei Schritten zum energieeffizienten Smart Building der Zukunft

Schritt 1: Portfolioanalyse

Der erste Schritt auf dem Weg zur digitalen Betriebsoptimierung ist die Portfolioanalyse. Ziel ist es, einen umfassenden Einblick in die Gebäudemerkmale zu gewinnen, und die Eignung jedes einzelnen Objekts zu bewerten. Der Schwerpunkt sollte dabei auf der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA) liegen, da diese einen großen Einfluss auf die Energieeffizienz hat. Zur Beurteilung der einzelnen Gebäude empfiehlt sich eine Einteilung in zwei Objekttypen:

1. Gebäude, die bereits über offene Kommunikationsschnittstellen verfügen und ganz einfach Plug-and-Play digital optimiert werden können.
2. Gebäude, in denen einzelne Hardware ergänzt werden muss, deren technische Ausstattung aufgrund geschlossener Systeme eine Abstimmung mit dem Hersteller erfordert oder die aufgrund fehlender/ veralteter Hardware digital nachgerüstet werden müssen.

‍Schritt 2: Maßnahmenplan und individueller Retrofit 

Basierend auf den Ergebnissen der Portfolioanalyse kann eine objektindividuelle Roadmap entwickelt werden:

• In Gebäuden, die bereits über digitale Kommunikationsschnittstellen verfügen, können Softwarelösungen zur Betriebsoptimierung problemlos direkt aufgeschaltet werden, um Daten von IoT-Geräten oder Automationssystemen zu sammeln und sie in einer Cloud-Plattform zu strukturieren.
• Gebäude mit nicht IP-fähigen Anlagen können bei Bedarf mit zusätzlicher Hardware, wie zum Beispiel Smart Metern und/oder entsprechenden Gateways, nachgerüstet werden.
• Einige Gebäude erfüllen zwar die oben genannten technischen Voraussetzungen, erfordern aber aufgrund geschlossener Kommunikationssysteme (sog. „Insellösungen“) zunächst eine individuelle Abstimmung mit dem Hersteller des Automationssystems, um einen Datenzugriff zu erhalten.
• Verfügt ein Gebäude nur über analoge Schnittstellen oder entspricht es nicht mehr den aktuellen Standards, ist in der Regel ein kompletter Ersatz der analogen Bestandsanlage durch ein digitales Automationssystem erforderlich. Einfache Retrofit-Maßnahmen wie der gezielte Einbau von Funksensoren zur Temperatur- und Luftqualitätsüberwachung oder die Implementierung von Controllern, z.B. an Heizungs- und Kälteverteilern, dienen der Überbrückung.

Schritt 3: Digitale Betriebsoptimierung

Sind alle Retrofit-Maßnahmen erfolgreich umgesetzt, kann zur Optimierung der einzelnen Assets im laufenden Betrieb übergegangen werden. Plug-and-Play wird über die neu geschaffenen Schnittstellen die nahtlose Konnektivität aller Gewerke im Gebäude hergestellt. Durch den Einsatz Künstlicher Intelligenz werden die erfassten Informationen kontinuierlich analysiert und datenbasierte Optimierungsempfehlungen abgeleitet. Die selbst lernenden Technologien automatisieren diesen Prozess und sorgen für eine vorausschauende Steuerung des Gebäudebetriebs abhängig von Bedarf, Wettervorhersagen und Auslastung. Die folgende Grafik veranschaulicht den Prozess am Beispiel der aedifion Cloud-Plattform:

Umlage und Förderung: Win-Win für alle Beteiligten

Die oben genannten Lösungen werden bis auf wenige Ausnahmen als klassisches SaaS-Modell („Software as a Service“) monatlich abgerechnet und sind somit ein laufender und objektbezogener Posten in den Betriebskosten. In vielen Fällen besteht daher die Möglichkeit einer Umlage auf die Mieter:innen. Diese fühlen sich im Gebäude wohler und freuen sich über deutlich geringere Nebenkosten. Denn die erzielten Einsparungen übersteigen die geringen Kostendurch die Umlage erfahrungsgemäß bei weitem. Die Umlagefähigkeit sollte objektindividuell geprüft werden. Für bestimmte Einzelmaßnahmen im Rahmen eines Retrofits und der laufenden Betriebsoptimierung kann es sinnvoll sein, zusätzlich die Möglichkeit einer Kostenerstattung zu prüfen. Die beschriebenen Prozesse sind also klar im Interesse aller Beteiligten.

Von Plug-and-Play bis Retrofit: aedifion macht jedes Gebäude digital verfügbar

Wie wir gesehen haben, können insbesondere im Bestand bereits mit geringen Maßnahmen große Potenziale gehoben werden. Wir von aedifion begleiten Eigentümer:innen mit maßgeschneiderten Lösungen durch den gesamten Prozess. Auch veraltete Anlagen halten uns nicht von unserer Mission ab, einen effizienten und kontinuierlich optimierten Gebäudebetrieb zu ermöglichen:

Auf Grundlage eines standardisierten Fragebogens können wir den technischen Zustand der Gebäude entweder per Fernanalyse oder vor Ort bewerten. Unsere Ingenieureüberprüfen die Technische Gebäudeausrüstung jedes Assets und kategorisieren diese nach dem oben genannten Schema.

Basierend auf den Ergebnissen der Portfolioanalyse erarbeiten wir einen dezidierten Maßnahmenplan für jedes Gebäude. Gemeinsam mit unserem Partnernetzwerk an Hardwareanbietern und Installationsunternehmen finden wir auch für Objekte der Kategorie D die optimale Lösung. Unser Team übernimmt die Prüfung der Förderfähigkeit und unterstützt bei der Antragstellung. So stellen wir sicher, dass Eigentümer:innen das Beste aus Ihrer Investition herausholen.

Mit der aedifion Cloud-Plattform und einem Full-Service-Paket treiben wir anschließend auch die Optimierung im laufenden Betrieb aktiv voran. Dabei bieten wir umfassende Unterstützung – von der Datensammlung über die Steuerung von Dienstleistern bis hin zur Umsetzung von Dekarbonisierungsfahrplänen.

Vorteile auf einen Blick

Ob Neubau oder Bestand, analog oder digital: Mit aedifion bleibt kein Asset auf der Strecke. Die Vorteile liegen auf der Hand:

• Energie-und Kosteneffizienz im gesamten Portfolio
• Datenbasisfür ein ganzheitliches Reporting
• Steigerungvon Komfort und Zufriedenheit der Mieter:innen
• DatenbasierteAbleitung von Sanierungsmaßnahmen
• Kostenreduktiontrotz steigender CO₂-Preise
• Minimierungvon Ausfall- und Stranding-Risiken

Warum also noch zögern? Lassen Sie die Gebäude in Ihrem Portfolio jetzt durch unsere Ingenieure überprüfen und uns gemeinsam den Betrieb einfach digital optimieren!