Chaque bâtiment compte : des solutions de modernisation numérique pour l’ensemble du portefeuille immobilier

L’introduction précoce d’une gestion numérique et proactive de l’exploitation technique fait partie des principaux défis de l’asset management moderne. Dans ce contexte, la plateforme cloud devient le corps d’état standard et incontournable des équipements de gestion technique des bâtiments (GTB).

Cependant, les portefeuilles immobiliers sont souvent hétérogènes. Les bâtiments présentent des niveaux d'équipement technique et de compatibilité avec l’optimisation numérique de l’exploitation très variables. Il est donc urgent de moderniser les équipements obsolètes : sans interfaces numériques, un bâtiment perd en confort d’usage et en efficacité énergétique, et voit également sa valeur sur le marché diminuer. Les exigences réglementaires accentuent la pression sur les investisseurs, et le risque d’actifs bloqués (« stranding ») augmente.

La bonne nouvelle, c'est que le marché propose aujourd’hui des solutions spécialisées permettant d’apporter connectivité, disponibilité de données et efficacité énergétique à tous les types de bâtiments. Voici les trois étapes clés pour transformer un portefeuille immobilier en un ensemble de bâtiments performants et intelligents.

Trois étapes pour atteindre un bâtiment intelligent et économe en énergie

Étape 1 : analyse du portefeuille

La première étape cruciale vers une exploitation numérique optimisée consiste à procéder à une analyse du portefeuille. L’objectif est d'obtenir une vue d’ensemble claire des caractéristiques des bâtiments afin d'évaluer leur aptitude à être optimisés. L’analyse doit porter en priorité sur la gestion technique des bâtiments, qui influence fortement la consommation énergétique. Les bâtiments peuvent être classés en deux catégories :

1. ceux qui disposent déjà d’interfaces de communication ouvertes, et peuvent donc être optimisés directement en « plug-and-play » via une solution logicielle ;
2. ceux qui nécessitent des adaptations ciblées, qu’il s’agisse de systèmes fermés nécessitant l’accord du fabricant ou d’installations à moderniser pour permettre une connexion numérique.

Étape 2 : plan d’action et modernisation numérique ciblée

Sur la base de l’analyse du portefeuille, une feuille de route sur mesure est élaborée pour chaque bâtiment :

• Dans les bâtiments disposant déjà d’interfaces de communication numériques, des solutions logicielles pour l’optimisation de l’exploitation peuvent être facilement mises en place directement, afin de collecter les données issues d'appareils IoT ou de systèmes d’automatisation, puis de les structurer sur une plateforme cloud.
• Les bâtiments équipés d’installations non compatibles IP peuvent, si nécessaire, être modernisés avec du matériel complémentaire, comme des compteurs intelligents (« smart meters ») et/ou des passerelles appropriées.
• Certains bâtiments remplissent certes les conditions techniques susmentionnées, mais nécessitent une concertation préalable avec le fabricant du système d’automatisation afin d’obtenir un accès aux données en raison de systèmes de communication fermés (appelés « solutions en silo »).
• Si un bâtiment ne dispose que d’interfaces analogiques ou ne répond plus aux normes actuelles, il est généralement nécessaire de remplacer l’installation existante par un système d’automatisation numérique complet. Des mesures de rétrofit simples, comme l’installation ciblée de capteurs sans fil pour la surveillance de la température et de la qualité de l’air, ou l’implémentation de contrôleurs, par exemple sur les circuits de chauffage et de refroidissement, permettent de faire la transition.

Étape 3 : Optimisation numérique de l’exploitation

Une fois toutes les mesures mises en œuvre avec succès, on peut passer à l’optimisation continue des différents actifs en phase d’exploitation. Grâce aux interfaces nouvellement créées, la connectivité fluide de tous les corps de métier techniques dans le bâtiment est assurée en mode « plug-and-play ». L’utilisation de l’intelligence artificielle permet une analyse continue des données collectées, à partir desquelles sont dérivées des recommandations d’optimisation fondées sur les données. Ces technologies auto-apprenantes automatisent le processus et assurent une gestion prédictive de l’exploitation du bâtiment, en tenant compte des besoins, des prévisions météorologiques et du taux d’occupation. Le graphique suivant illustre ce processus à l’aide de la plateforme cloud d’aedifion :

Répartition des coûts et subventions : une solution gagnant-gagnant

Les solutions mentionnées ci-dessus sont, à quelques exceptions près, facturées selon un modèle SaaS classique (« Software as a Service »), avec des abonnements mensuels. Elles constituent donc un poste courant et spécifique à chaque bâtiment dans les charges d’exploitation. Dans de nombreux cas, il est possible de refacturer ces coûts aux locataires. Les locataires bénéficient ainsi d'une meilleure qualité d'air dans le bâtiment et de charges nettement réduites. En effet, les économies réalisées dépassent généralement de loin les faibles coûts induits. L’éligibilité à la répartition des coûts doit toutefois être évaluée au cas par cas. Pour certaines mesures individuelles de modernisation numérique ou d’optimisation en exploitation, il peut également être judicieux d’examiner la possibilité d’obtenir des aides ou des subventions. Les processus décrits dans ce document servent donc clairement l’intérêt de toutes les parties prenantes.

Du « plug-and-play » à la modernisation numérique : aedifion rend chaque bâtiment numériquement accessible

Comme nous l’avons vu, des opportunités importantes peuvent être exploitées, même dans les bâtiments existants, grâce à des mesures simples. Chez aedifion, nous accompagnons les propriétaires tout au long du processus avec des solutions sur mesure. Fidèles à notre devise « chaque bâtiment compte », nous nous attachons à exploiter efficacement et de manière continue tous les bâtiments, y compris les plus anciens :

• Sur la base d’un questionnaire standardisé, nous évaluons l’état technique des bâtiments, à distance ou sur site. Nos ingénieurs vérifient les installations techniques de chaque actif et les classent selon le schéma évoqué précédemment.
• En fonction des résultats de l’analyse de portefeuille, nous élaborons un plan d’action détaillé pour chaque bâtiment. En étroite collaboration avec notre réseau de partenaires, nous trouvons la solution optimale pour chaque bâtiment. Notre équipe vérifie également l’éligibilité aux subventions et vous accompagne dans la constitution des dossiers. Nous veillons ainsi à ce que les propriétaires tirent le meilleur parti de leur investissement.
• Grâce à la plateforme cloud d’aedifion et à notre offre integré, nous poursuivons activement l’optimisation en exploitation. Nous proposons un accompagnement complet, de la collecte des données à la supervision des prestataires, en passant par l'élaboration de feuilles de route pour la décarbonation.

Les avantages en un coup d’œil

Que ce soit en construction neuve ou en parc existant, avec des équipements analogiques ou numériques, aedifion ne laisse aucun actif immobilier de côté. Les avantages sont évidents :

• efficacité énergétique et économique sur l’ensemble du portefeuille ;
• une base de données solide pour un reporting global ;
• des recommandations de rénovation basées sur des données ;
• réduction des coûts malgré la hausse des prix du CO₂ ;
• réduction des risques de pannes et de dévalorisation des actifs immobiliers;

Alors, pourquoi attendre ? Faites analyser les bâtiments de votre portefeuille par nos ingénieurs et optimisons ensemble leur exploitation numérique.