Zoom sur les classes d’actifs : optimisation numérique des immeubles de bureaux

Les immeubles de bureaux et administratifs font partie des biens immobiliers tertiaires. Selon un rapport thématique récent de l’Agence allemande pour l'énergie (Deutsche Energie-Agentur, dena), les immeubles du bureaux et administratifs représentent environ 15 % du parc immobilier non résidentiel en Allemagne et abritent des millions de personnes. Ils constituent ainsi la deuxième catégorie la plus importante après les bâtiments de production, d’ateliers, d’entrepôts dans le parc immobilier non résidentiel. Cette classe d'actifs n’est donc pas seulement économiquement significative, elle constitue également un objet d’investissement attractif.

Malgré des conceptions architecturales récentes, l’exploitation efficace des équipements de gestion technique du bâtiment (GTB) reste complexe – notamment en raison de la pénurie persistante de personnel qualifié dans le facility management. La hausse des coûts énergétiques, les exigences croissantes en matière de confort climatique et les réglementations sur l’efficacité énergétique rendent nécessaires des solutions numériques intelligentes pour une exploitation efficace.

La décarbonation commelevier de valeur

Prenons l'exemple de l'Allemagne : En 2022, la consommation finale annuelle d’énergie des bâtiments de bureaux et administratifs en Allemagne s’élevait à 86,6 TWh, comme indiqué dans le rapport précité. Cela correspond à environ 27 % de la consommation énergétique du secteur tertiaire. Outre le chauffage et l’eau chaude, les consommations énergétiques proviennent principalement du refroidissement, de la ventilation et de l’électricité spécifique aux utilisateurs.

En 2021, les coûts énergétiques de ces bâtiments s’élevaient à 9,8 milliards d’euros. Une optimisation numérique permettrait de les réduire considérablement. Des charges d’exploitation inutiles ou un confort insuffisant peuvent affecter l’attractivité locative et la rentabilité. Par ailleurs, les risques d’obsolescence liés au développement durable, les exigences réglementaires pour une gestion efficace des équipements techniques et les obligations de gestion et de reporting énergétique augmentent la pression pour agir.

Spécificités et exigences des occupants

Les bâtiments de bureaux présentent des caractéristiques particulières qui doivent être prises en compte pour permettre une exploitation optimale:

• Taux d’occupation variable : les bâtiments sont utilisés entre 7 h et 19 h en semaine, avec un taux d’occupation moyen de 35 %. La ventilation et la climatisation doivent donc être adaptées en conséquence.
• Concepts d’usage flexibles : la cohabitation de bureaux individuels, d’espaces ouverts, de salles de réunion et de zones de coworking nécessite des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation modulables par zone.
• Confort élevé attendu : une température agréable et une bonne qualité d’air sont indispensables à la productivité.

Mesures pour une optimisation numérique des équipements techniques

Il n’est pas nécessaire de rénover entièrement l’enveloppe du bâtiment pour améliorer son efficacité énergétique. Une première mesure efficace consiste à optimiser l’exploitation des équipements techniques. L’expérience de la plateforme cloud d’Aedification montre qu’utiliser des solutions logicielles basées sur l’IA permet de réduire la consommation d’énergie, les coûts et les émissions de CO₂ en moyenne de 22 %, et jusqu’à 40 %.

Les installations suivantes sont particulièrement concernées :

• Chauffage : production (pompes à chaleur), stockage (réservoirs d'eau chaude), distribution (planchers chauffants, radiateurs) ;
• Ventilation : systèmes de traitement d’air centralisés et décentralisés ;
• Froid : production (groupes frigorifiques), stockage (réservoirs d’eau glacée), distribution (plafonds froids, etc.) ;
• Automatisation : régulation intelligente de la fourniture d’énergie selon les besoins.

Tous ces systèmes doivent fonctionner de manière harmonieuse. Des logiciels spécialement conçus pour cela s’intègrent facilement aux GTB existantes, collectent des données en temps réel, détectent les dysfonctionnements et fournissent des recommandations d’optimisation. Sur demande, des algorithmes d’intelligence artificielle préconfigurés peuvent même gérer automatiquement les installations, assurant un fonctionnement optimal toute l’année.

Exemples de mesures:

• Ajustement des horaires des systèmes de ventilation selon la présence réelle ;
• Optimisation des courbes de chauffe et de la régulation thermique en fonction du climat ;
• Correction des anomalies techniques (vannes bloquées, etc.) ;
• Pilotage automatique des températures en fonction de la météo et des taux de présence ;
• Optimisation de la récupération de chaleur et du refroidissement gratuit ;
• Pilotage prédictif selon la météo pour éviter les gaspillages d'énergie.

Les utilisateurs peuvent également être impliqués grâce à la transparence des données en temps réel via la plateforme cloud, et recevoir des conseils pratiques pour économiser davantage dans les bureaux, salles de réunion et sanitaires.

Des solutions sur mesure pour chaque immeuble de bureaux

Des exemples concrets illustrent l'optimisation des installations techniques dans le bâtiment via l'intelligence artificielle permettant de réaliser des économies substantielles, de renforcer la transparence des données et d'alléger la charge de travail du personnel technique.

DeDes exemples tels que l’immeuble de bureaux THE SHIP à Cologne-Ehrenfeld en Allemagne démontrent les potentiels. Ici, l’utilisation de la solution logicielle d’aedifion permet d’économiser chaque année jusqu’à 80 000 euros de coûts d’exploitation et 227 tonnes de CO₂.

Dans l’immeuble de bureaux KATHARINENKAI à Hambourg, une exploitation innovante compatible avec le réseau a été établie grâce à la solution de maîtrise intelligente de la demande en énergie d’aedifion. Celle-ci utilise des tarifs d’électricité dynamiques et ajuste la consommation énergétique à la disponibilité et au prix journalier de l’électricité verte.

L’optimisation des immeubles de bureaux via uneplateforme cloud et l'intelligence artificielle permet non seulement de réaliser des économiessignificatives, mais aussi d'accroître la compétitivité et la durabilité deportefeuilles entiers grâce à sa forte scalabilité. De l’élaboration defeuilles de route de digitalisation personnalisées à la mise en œuvre, puisjusqu’à l’optimisation continue basée sur l’IA, nous vous accompagnons demanière complète et compétente.

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