Zoom sur les classes d'actifs immobiliers: L'optimisation numérique des centres commerciaux

Bien plus que de simples lieux d’achat, les centres commerciaux sont devenus des pôles économiques majeurs dans les villes modernes. Avec une surface de vente d’au moins 10 000 m², ils rassemblent une multitude de commerces et de services : des petites boutiques aux enseignes attractives telles que les supermarchés, les magasins de textile ou d’électronique, en passant par des restaurants, des banques, des agences de voyage ou des cinémas.

Les caractéristiques typiques de ce type d'actifs sont les suivantes :

• une concentration spatiale de surfaces commerciales de différentes tailles ;
• une mixité de commerces issus de différents secteurs ;
• un nombre important de places de stationnement pour voitures ;
• une gestion centralisée (entretien, contrats de location, gestion technique, etc.).
• l’indépendance juridique des commerces et services présents sur le site.

De par leur rôle clé dans l’infrastructure urbaine, les centres commerciaux sont essentiels, mais ils sont également confrontés à des défis particuliers en matière d’efficacité énergétique et de gestion technique du bâtiment (GTB).

L’efficacité opérationnelle comme avantage concurrentiel

En raison de leurs besoins énergétiques élevés pour le chauffage, la climatisation, la ventilation et l’éclairage, les centres commerciaux ont un impact carbone important. Avec une consommation moyenne de 300 kWh par mètre carré et par an, ils figurent parmi les plus gros consommateurs du secteur immobilier européen. Ces besoins entraînent des coûts énergétiques élevés. Outre les systèmes d’éclairage, de sécurité, d’ascenseurs, d’escaliers mécaniques, de parking ou de guidage, les équipements techniques les plus énergivores sont :

• Ventilation : Systèmes centralisés de ventilation mécanique avec récupération de chaleur pour les zones commerciales, et systèmes séparés pour la restauration avec des débits d’air plus élevés et des dispositifs de filtration d’odeurs ;
• Chauffage : Solutions de chauffage individualisées par zone, souvent intégrées aux systèmes de ventilation, complétées par une régulation centralisée pour les zones inoccupées ;
• Froid : Groupes de froid centralisés et systèmes de climatisation décentralisés pour les petits magasins ou besoins spécifiques, très énergivores, surtout en été ou dans les zones fortement fréquentées.

La mise en place de mesures d’exploitation durables permet aux propriétaires de réduire leurs coûts et d’améliorer l’attractivité de leurs biens auprès des locataires et des investisseurs. Les réglementations allemandes et européennes en matière d'efficacité énergétique et de réduction des émissions de CO₂ sont strictes : les respecter rapidement permet d'éviter non seulement des sanctions, mais aussi une dépréciation liée à un manque de durabilité, dans un contexte de concurrence croissant.

Attentes et exigences particulières des occupants

La structure locative des centres commerciaux engendre des besoins très spécifiques qu’il faut prendre en compte pour garantir une exploitation optimale :

Grands espaces ouverts

Outre les zones commerciales, un centre comprend les galeries, les espaces événementiels, les bureaux de gestion et les sanitaires. Tous nécessitent une régulation énergétique importante, été comme hiver. Les zones à fortes charges thermiques (cuisines, magasins très fréquentés) requièrent une gestion particulièrement efficace.

Utilisation diversifiée des surfaces

Les locaux de tailles variées et à des vocations différentes (mode, restauration, loisirs) requièrent des besoins spécifiques en climatisation, ventilation et éclairage. Il faut une régulation ciblée, avec par exemple plus de chauffage dans les magasins de vêtements ou plus de ventilation dans les restaurants.

Exploitation en continu

Les installations sont constamment sollicitées avec des horaires d’ouverture étendus, souvent 7 jours sur 7. Cela nécessite une stratégie de maintenance robuste pour minimiser l’usure et éviter les pannes.

Fréquentation variable

Le flux de visiteurs varie fortement selon les heures et les jours. Une régulation dynamique et à la demande des systèmes de ventilation et de climatisation basée sur les valeurs de CO₂ ou la chaleur dégagée par les personnes est alors nécessaire. L’objectif est de garantir une qualité constante de l’air et un confort optimal malgré ces variations.

Mesures pour une optimisation numérique desinstallations

Il n’est pas toujours nécessaire d’engager de lourds travaux de rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique. L’expérience avec la solution cloud d’aedifion montre qu’une optimisation numérique de l’exploitation permet déjà de réaliser de substantielles économies, tout en assurant au propriétaire et à l’exploitant une maîtrise complète des installations du bâtiment.

Dans ce contexte, le confort des visiteurs et employées, et l’atteinte des objectifs économiques doivent rester la priorité absolue. Une coordination efficace des différents systèmes techniques est essentielle pour garantir des performances, une rentabilité et une durabilité optimales.

Des logiciels appropriés peuvent être intégrés sans difficulté dans la GTB existante. Ils collectent les données d’exploitation en temps réel, identifient les dysfonctionnements et formulent des recommandations. Sur demande, des algorithmes d’intelligence artificielle préconfigurés peuvent prendre le contrôle du système pour une exploitation autonome, optimisée en continu, en toute saison et à toute heure.

Les mesures types possibles sont les suivantes :

• Suivi en temps réel des états de fonctionnement et des indicateurs de performance ;
• Ajustement des horaires de ventilation en fonction de la fréquentation (ex. : puissance réduite en matinée) ;
• Régulation prédictive de la ventilation basée sur la météo et les données des capteurs de fréquentation ;
• Optimisation de la récupération de chaleur pour une utilisation énergétique plus efficace ;
• Gestion dynamique des charges pour réduire les coûts ;
• Optimisation intelligente des coûts électriques en exploitant les tarifs dynamiques et l’autoconsommation.

Exemple de réussite: le centre commercial Ettlinger Tor à Karlsruhe

Au centre commercial Ettlinger Tor à Karlsruhe, la solution logicielle d’aedifion permet à l’équipe de gestion de contrôler en toute transparence l’ensemble des installations techniques. Le logiciel, appuyé sur l’IA, identifie les potentiels d’économie en temps réel et optimise le fonctionnement de manière autonome. Résultat : 57 000 euros d’économies annuelles sur les coûts d’exploitation et 74 tonnes de CO₂ économisées par an, soit l’équivalent de la capacité annuelle de compensation de 5 920 arbres.

L’optimisation des centres commerciaux via une plateforme cloud et l’intelligence artificielle permet de réaliser des économies significatives et de renforcer la compétitivité et la durabilité de portefeuilles entiers grâce à sa grande scalabilité. Nous vous accompagnons à chaque étape : de l’élaboration d’une stratégie de digitalisation sur mesure à sa mise en œuvre, puis jusqu’à l’optimisation continue basée sur l’IA.

Contactez-nous pour faire de vos centres commerciaux des actifs performants et durables !