« Manage to Green » : leviers numériques pour une exploitation durable des bâtiments

Les immeubles dits « Manage to Core », c’est-à-dire ceux qui présentent un fort potentiel de revalorisation via un repositionnement, une réhabilitation ou un changement d’usage, sont considérés comme des investissements attractifs. Cependant, en raison de leur ancienneté, ces bâtiments présentent souvent un risque accru de perte de valeur liée aux critères de durabilité. Sans mesures adéquates, une dépréciation est inévitable. On parle alors d'actifs bloqués (ou « stranded assets » en anglais) : des biens immobiliers dont la performance environnementale est si mauvaise qu’ils perdent leur valeur au point de ne plus être éligibles à l’investissement.

Celles et ceux qui réfléchissent dès aujourd’hui aux bonnes stratégies ont donc une nette longueur d'avance. Pour reprendre les mots de Jens Böhnlein, ancien directeur de la gestion d’actifs et du développement durable chez Commerz Real AG : « Pas de Manage to Core sans Manage to Green ». Nous expliquons ici les exigences que ce concept impose aux bâtiments, et pourquoi une plateforme cloud dédiée à l’optimisation numérique de l’exploitation doit constituer le socle de toute stratégie de durabilité.

Qu’est-ce qu’un bâtiment « vert » ?

Les exigences en matière d’acquisition et d’exploitation de bâtiments durables sont multiples : ces bâtiments doivent non seulement répondre aux exigences réglementaires, mais aussi offrir une forte compétitivité et des rendements stables. Ils doivent être énergétiquement efficaces et apporter une valeur ajoutée sociétale qui dépasse la simple occupation des surfaces. Outre la mise en place de baux dits « verts » et l’implication active des occupants dans le processus de développement durable, une stratégie de numérisation bien pensée est indispensable (mot-clé : « Smart Building Readiness »). Les données du bâtiment doivent être disponibles en continu et exploitées tout au long du cycle de vie du bien immobilier. Cette conception élargie de la durabilité ne se limite pas à la protection du climat, mais englobe également une économie socialement responsable et une gouvernance d’entreprise conforme aux critères ESG.

Créer de la valeur grâce à la décarbonation et à l’usage actif des données

Face à ces défis, une approche globale de ces enjeux s’impose. Une étude de la société d’investissement PATRIZIA met en évidence une tendance nette à la valorisation des actifs grâce à une gestion axée sur la décarbonation et la collecte de données ESG. Dans cette optique, Union Investment, l’une des principales sociétés d’investissement en Europe, a mis en place en 2009 le Sustainable Investment Check (SI-Check), un outil central de sa stratégie « Manage to Green ». Ce système d’évaluation permet d'évaluer la durabilité qualitative de plusieurs catégories qu’un bâtiment doit remplir pour être éligible à l’acquisition. Ces catégories comprennent notamment l’enveloppe du bâtiment, la technique, les ressources, l’économie, le confort des utilisateurs, les mesures d’exploitation et l’emplacement.

Les avantages écologiques et économiques du développement durable des bâtiments sont donc indéniables. La question est maintenant de savoir comment les mettre en œuvre concrètement. Par où commencer et comment les propriétaires peuvent-ils réussir à appliquer une stratégie de « Manage to Green » ?

Pas de « Manage to Green » sans « Manage to Digital »

Lorsqu’il s’agit de solutions visant à améliorer l’efficacité énergétique, les discussions portent souvent sur des mesures structurelles coûteuses, telles que l’isolation de l’enveloppe du bâtiment ou le remplacement des fenêtres et surfaces vitrées. Si ces interventions contribuent indéniablement à la décarbonation, il est pourtant essentiel de commencer par résoudre le problème principal : le fonctionnement inefficace des installations techniques existantes, comme les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation mal réglés.

Les bénéfices économiques et écologiques de cette approche sont illustrés par l’exemple de la plateforme cloud aedifion, mis en lumière dans une étude mené par le cabinet de conseil Colliers.

Exemple : optimisation numérique de l’exploitation d’un immeuble de bureaux

Selon Colliers, un immeuble de bureaux construit entre 1995 et 2005, d’une surface utile de 12 000 m², est représentatif de nombreux bâtiments tertiaires en Allemagne. Pour atteindre les objectifs de l’Accord de Paris sur le climat, des actions urgentes sont nécessaires : selon la trajectoire de décarbonation définie par le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), ce bâtiment serait classé fictivement comme « actif bloqué » dès 2026. L’analyse suivante présente de manière schématique les interventions possibles sur l’enveloppe et l’équipement technique du bâtiment, ainsi que les coûts associés et leur impact sur les émissions de CO₂.

Combinaison de mesures et analyse coûts-bénéfices

Dans cet exemple, les coûts totaux des mesures envisagées s’élèvent à environ 3,7 millions d’euros, pour un potentiel de réduction annuelle de 576 tonnes de CO₂. En ajoutant à cela la modernisation numérique de l’automatisation du bâtiment avec les fonctionnalités de la plateforme cloud d’aedifion – notamment le pilotage automatisé de la température et de l’éclairage, ainsi que l’analyse prédictive de l’ensemble des systèmes de climatisation, de ventilation et de chauffage (CVC) basée sur l’intelligence artificielle –, on constate que cette solution complète efficacement le mix de mesures proposé, tant sur le plan économique qu’écologique. Pour des coûts de licence mensuels de seulement 0,10 € par mètre carré et une durée d’exploitation de 21 ans (2024-2045), le coût total de la plateforme cloud d’aedifion s’élève à 25,2 € par mètre carré.

Réduction supplémentaire de CO₂ grâce à l’IA et à l’analyse des données

Sur la base de la consommation d’énergie utile du bâtiment et du facteur d’émission correspondant, l’utilisation de cette technologie innovante permettrait d’économiser jusqu’à 105 tonnes de CO₂ par an, sans qu'aucun travail ne soit nécessaire, uniquement grâce à l’analyse de données et au pilotage intelligent. Les données recueillies fournissent une base de décision fiable pour la planification de mesures de rénovation ultérieures, comme l'illustre le graphique ci-dessous. L’introduction précoce d’une gestion numérique prédictive du bâtiment est donc toujours la première étape vers une exploitation plus efficiente.

Alors que les mesures de rénovation représentent des investissements ponctuels souvent interdépendants, les frais de licence du logiciel peuvent être intégrés aux charges d’exploitation courantes et, dans certains cas, répercutés sur les locataires. Grâce à ses interfaces ouvertes, la plateforme cloud aedifion peut être intégrée facilement dans tout bâtiment, avec des résultats mesurables à la clé. Si une modernisation numérique de l’automatisation est nécessaire au préalable, cela doit être pris en compte dans le calcul des coûts. Dans notre exemple, cet aspect est déjà pris en compte dans le paquet de mesures « automatisation du bâtiment ».

La plateforme cloud, levier décisif du développement immobilier durable

Notre conclusion est la suivante : pour toute stratégie de durabilité réussie, l’optimisation numérique de l’exploitation à l’aide d’une plateforme cloud est incontournable. Les avantages sont évidents :

• Disponibilité des données : grâce à des interfaces configurables, le logiciel donne un accès libre aux données de tous les composants de l’automatisation du bâtiment, indépendamment du fabricant ; Les propriétaires gardent ainsi la maîtrise totale de leur portefeuille et peuvent exploiter tout son potentiel.
• Exploitation efficace : la consommation d’énergie, les émissions de CO2 et les coûts d’exploitation sont réduits en moyenne de 22 %, et peuvent atteindre 40 % dans certains cas. Les exploitants disposent ainsi d'un outil leur permettant d'accomplir leurs tâches plus efficacement et de rendre compte de manière ciblée à la gestion des actifs.
• Conformité réglementaire : les locataires bénéficient d’un meilleur confort intérieur, d’un niveau de service et de sécurité accru, ainsi que de modèles participatifs et transparents fondés sur les données. Le reporting ESG à destination des investisseurs et des certificateurs s’appuie sur des indicateurs fiables, permettant de révéler très en amont le potentiel d’évolution du bien.