aedifion GmbH
Hohenzollernring 72
50672 Cologne
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29.4.2025
Le secteur du bâtiment représente en effet une part importante de la consommation énergétique totale en Europe. En Allemagne, il génère actuellement plus de gaz à effet de serre que ne le permettent les objectifs climatiques nationaux et européens. Après de longues discussions, le Bundestag allemand a adopté la réforme de la Loi sur l'énergie dans les bâtiments (Gebäudeenergiegesetz, GEG ; en allemand), afin de réduire progressivement la dépendance aux énergies fossiles et de rendre le parc immobilier climatiquement neutre d’ici 2045. Nous expliquons ce qui attend les propriétaires de bâtiments non résidentiels à partir de 2024, et pourquoi les solutions logicielles d’optimisation numérique de l’exploitation jouent un rôle clé pour une mise en œuvre réussie.
La GEG définit les exigences énergétiques auxquelles doivent répondre les bâtiments chauffés ou climatisés. Elle concerne tous les bâtiments neufs et existants chauffés ou refroidis, ainsi que leurs installations de chauffage, de climatisation et de ventilation (CVC), à quelques exceptions près. Elle s’applique aussi bien aux bâtiments résidentiels qu'aux bâtiments non résidentiels, y compris les bâtiments publics.
Avec la GEG, le gouvernement fédéral allemand met en œuvre la directive européenne sur la performance energétique des bâtiments (EPBD) et la directive relative à l'efficacité énergétique (EED). Tous les bâtiments neufs devront ainsi être construits selon les principes des bâtiments à consommation d’énergie quasi nulle. L’évaluation repose sur la méthode du bâtiment de référence. Ainsi, la consommation annuelle d’énergie primaire d’un bâtiment non résidentiel pour le chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation et la climatisation ne doit pas dépasser 55 % de celle d’un bâtiment de référence. L’électricité issue des énergies renouvelables produite à proximité immédiate du bâtiment peut être prise en compte dans le calcul.
En outre, les nouvelles constructions doivent respecter des exigences minimales en matière d'isolation thermique, de limitation des ponts thermiques, d'étanchéité à l'air et de protection contre la chaleur estivale, afin de garantir non seulement les économies nécessaires, mais aussi un cadre de vie et de travail agréable. Le respect de ces exigences doit être attesté par un certificat de performance énergétique.
La loi prévoit également, dans certaines conditions, des obligations de rénovation pour les bâtiments existants, notamment :
En cas d’extension de la surface utile de plus de 250 m² ou d’un doublement de la surface existante, les exigences applicables aux bâtiments neufs s’appliquent à partir de janvier 2024. Sauf exceptions (par exemple les monuments historiques ou les petits bâtiments de moins de 50 m²), un certificat de performance énergétique est également requis pour tout bâtiment existant chauffé ou climatisé lors de la location ou de la vente.
La nouvelle version de la GEG a beaucoup fait parler d’elle concernant le chauffage par énergies renouvelables. Ce que l’on a peu remarqué en revanche, c’est que des exigences minimales en matière d’automatisation des bâtiments s’appliquent désormais également aux bâtiments non résidentiels.
Selon § 71a, alinéas 1 et 2 de la GEG, l'objectif est d'équiper tous les bâtiments tertiaires existants en Allemagne de systèmes d'automatisation et de contrôle d'ici le 1er janvier 2025 pour ceux possédant des systèmes de plus de 290 kW. Ce système doit répondre aux exigences minimales suivantes :
Pour les bâtiments non résidentiels neufs, l'alinéa 3 du paragraphe 71a de la GEG s’applique. Depuis le 1er janvier 2024, ils doivent être équipés d’un système d’automatisation de degré B selon la norme DIN V 18599-11: 2018-09 ou supérieur, et faire l’objet d’une gestion technique de mise en service incluant le réglage des installations techniques. Cette mise en service doit couvrir une période de fonctionnement complète. L’automatisation doit permettre la communication entre les systèmes techniques connectés et d’autres applications du bâtiment, et être compatible avec différents systèmes, équipements et fabricants.
Avec la dernière réforme de la GEG, le passage aux énergies renouvelables pour le chauffage et l’eau chaude devient obligatoire. À partir du 1er janvier 2024, toute nouvelle installation de chauffage devra utiliser au moins 65 % d’énergies renouvelables. Cette exigence ne s'applique dans un premier temps qu'aux nouvelles constructions situées dans des zones de construction neuve. Des délais transitoires sont prévus pour les bâtiments existants et les nouvelles constructions hors zones de développement, en fonction des plans de chaleur des communes. Les villes de plus de 100 000 habitants ont jusqu’à mi-2026, et toutes les autres communes jusqu’en 2028. À partir de 2045, tous les bâtiments en Allemagne devront être chauffés exclusivement aux énergies renouvelables.
En principe, le choix de la technologie reste libre, y compris pour les solutions hybrides (voir le schéma ce-dessous). L’installation de nouveaux systèmes de chauffage au fioul ou au gaz reste possible sous certaines conditions après le 1er janvier 2024 : en l’absence de plan de chaleur communal, le combustible utilisé doit contenir une part croissante de carburants verts, jusqu’à atteindre 100 % de biogaz, biofioul ou hydrogène d’ici 2045. Dès qu’un plan de chaleur communal est disponible, l’installation n’est autorisée que si elle est compatible avec l’hydrogène (« chaudières H2 prêtes ») et si le plan prévoit un réseau d’approvisionnement adapté.
Les installations de chauffage au fioul ou au gaz déjà en place ne sont pas concernées dans un premier temps. Elles peuvent continuer à être utilisées ou réparées jusqu’à la fin de l'année 2044, à condition qu'elles aient moins de 30 ans. En cas de panne irréparable, un chauffage d’occasion peut être installé temporairement, même s’il ne respecte pas la règle des 65 %.
La GEG impose des exigences complètes en matière de performance énergétique, d’utilisation des énergies renouvelables et d’automatisation des bâtiments. Pour éviter des sanctions et des pertes de valeur, des solutions innovantes doivent être trouvées, en particulier pour les bâtiments tertières existants. Avec la plateforme cloud d’aedifion, nous apportons l’intelligence énergétique à chaque portefeuille immobilier et faisons des bâtiments un pilier de la transition énergétique.
aedifion propose avec son « Optimization Bundle » une solution évolutive pour une exploitation efficace des bâtiments commerciaux existants selon les § 71a alinéas 1, 2 et 4 de la GEG. Cette conformité a été confirmée par le TÜV Rheinland. Le certificat est disponible dans la base en ligne Certipedia sous l’identifiant 0000086413.
Qu’il s’agisse de la mise en service technique dans les constructions neuves ou de l’optimisation dans l’existant, aedifion améliore le bilan énergétique des bâtiments par une simple mise à jour numérique. Le logiciel identifie en continu les potentiels d’économie et optimise l’exploitation sur mesure à l’aide de l’intelligence artificielle. Le pilotage prédictif prend en compte les données de chauffage, de climatisation, de ventilation, ainsi que des facteurs externes tels que les prévisions météorologiques, la température extérieure et l’occupation des locaux. Résultat : une réduction de la consommation et des émissions de CO₂ moyenne de 22 %, pouvant atteindre 40 % dans certains cas, pour une meilleure qualité de l’air intérieur et des charges locatives réduites.
L’optimisation continue permet d’identifier à temps les inefficacités et les faiblesses du fonctionnement technique des bâtiments. Dans l’existant, ces informations constituent une base solide pour des plans ciblés de rénovation ou de modernisation, tels que le remplacement des installations de chauffage ou de climatisation, l’installation d’une pompe à chaleur ou l’isolation de l’enveloppe du bâtiment. Cette approche permet d'éviter les investissements superflus, de prolonger la durée de vie des équipements et de préserver durablement la valeur des biens immobiliers.
L’injection croissante d’électricité renouvelable dans le réseau peut entraîner des surplus ou des pénuries selon la météo ou l’heure de la journée. Grâce à la plateforme Cloud d’aedifion, les bâtiments peuvent gérer activement leurs charges et adapter dynamiquement leur consommation de chauffage. Les immeubles commerciaux, en raison de leur forte consommation et de leur flexibilité, bénéficient d'avantages particuliers. Nous contribuons ainsi à la stabilité du réseau électrique et à la transition énergétique.
Important : Cette analyse repose sur l’état actuel de la législation allemande et ne constitue pas une consultation juridique.
Lors d’un échange personnalisé, nous identifions vos besoins et vous présentons comment nos solutions cloud basées sur l’IA, combinées à des services sur mesure, permettent d’optimiser durablement l’exploitation de vos bâtiments.
