Manage to Green: Potenziale und Handlungsoptionen im digitalen Gebäudemanagement

„Manage to Core“-Immobilien, d.h. Gebäude mit erhöhtem Entwicklungspotenzial bei Neuausrichtung, Revitalisierung und Umnutzung, gelten als attraktive Investitionsobjekte. Gleichzeitig weisen diese Immobilien aufgrund ihrer Altersklasse auch eine erhöhte Wahrscheinlichkeit für nachhaltigkeitsbedingte Wertverluste auf. Ohne entsprechende Maßnahmen drohen Abwertungen. „Stranded Assets“ nennt man jene Objekte, die aufgrund ihrer schlechten Performance so stark an Wert verlieren, dass sie nicht mehr am Investitionsgeschehen teilnehmen können. Wer sich also schon heute mit den richtigen Strategien auseinandersetzt, ist klar im Vorteil. In den Worten von Jens Böhnlein, Global Head of Asset Management and Sustainability der Commerz Real AG: Kein Manage to Core ohne Manage to Green. Wir zeigen, welche Anforderungen dieses Konzept an Immobilien stellt und warum die Cloud-Plattform zur digitalen Betriebsoptimierung das Fundament einer jeden Nachhaltigkeitsstrategie sein sollte.

Was ist eigentlich ein „grünes“ Gebäude?

Die Anforderungen an den Erwerb und den Betrieb nachhaltiger Gebäude sind vielfältig. So sollen die Immobilien nicht nur den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, sondern auch eine hohe Wettbewerbsfähigkeit und stabile Renditen aufweisen. Sie müssen energieeffizient sein und einen gesellschaftlichen Mehrwert bieten, der über die reine Flächennutzung hinausgeht. Neben der Implementierung sogenannter „grüner“ Mietverträge und der aktiven Einbindung der Nutzer:innen in den Prozess der nachhaltigen Immobilienentwicklung darf auch eine durchdachte Digitalisierungsstrategie nicht fehlen (Stichwort Smart-Building-Readiness). Gebäudedaten sollten rund um die Uhr verfügbar sein und über den gesamten Lebenszyklus des Objektes genutzt werden. In der Branche ist man sich einig, dass dieses erweiterte Nachhaltigkeitsverständnis nicht nur Klimaschutzaspekte, sondern auch sozialverträgliches Wirtschaften und verantwortungsvolle Unternehmensführung im Sinne der ESG-Trilogie umfasst.

Die ganzheitliche Betrachtung des Themas zahlt sich aus. So zeigt eine Umfrage der Investmentgesellschaft PATRIZIA einen klaren Trend zur Wertsteigerung durch aktives Asset Management mit besonderem Fokus auf Dekarbonisierung und die Erhebung von ESG-Daten. Vor diesem Hintergrund hat Union Investment als eine der größten Investmentgesellschaften Europas bereits 2009 den Sustainable Investment Check (SI-Check) als zentrales Instrument der hauseigenen "Manage to Green"-Strategie eingeführt. Das Bewertungssystem erfasst qualitative Nachhaltigkeitsmerkmale aus insgesamt verschiedenen Kategorien, die eine Immobilie erfüllen muss, um überhaupt für einen Ankauf in Frage zu kommen. Dazu gehören neben Gebäudehülle und Technik beispielsweise auch die Kategorien Ressourcen, Ökonomie, Nutzerkomfort, Maßnahmen im Betrieb und Standort.

Die ökologischen und ökonomischen Vorteile der nachhaltigen Immobilienentwicklung sind nicht von der Hand zu weisen. Die Frage nach der konkreten Umsetzung bleibt jedoch oft bestehen. Wo fängt man also an und wie können Eigentümer:innen ihre „Manage to Green“-Strategie erfolgreich in die Tat umsetzen?

Kein „Manage to Green“ ohne „Manage to Digital“

Bei der Suche nach Lösungen werden insbesondere zur Steigerung der Energieeffizienz meist bauliche Maßnahmen wie beispielsweise die Dämmung der Gebäudehülle oder der Austausch von Fenstern und Glasflächen diskutiert. Diese kostenintensiven Einzelmaßnahmen leisten zweifellos einen Beitrag zur Dekarbonisierung. Bevor jedoch umfassende Sanierungsmaßnahmen in Betracht kommen sollte in einem ersten Schritt das Kernproblem - der ineffiziente Betrieb bestehender Anlagen, wie z.B. falscheingestellte Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlagen - behoben werden.

Die ökonomischen und ökologischen Vorteile dieses Ansatzes lassen sich exemplarisch anhand einer Bestandsaufnahme des Beratungsunternehmens Colliers unter Einbeziehung von Erfahrungswerten der aedifion Cloud-Plattform aufzeigen. Das beispielhafte Bürogebäude der Baualtersklasse 1995 - 2005 mit einer Nutzfläche von 12 000 m² kann laut Colliers als typisches Referenzobjekt für zahlreiche Immobilienportfolios in Deutschland gelten. Um die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens zu erreichen und die damit verbundenen Anforderungen zu erfüllen, besteht dringender Handlungsbedarf: Nach dem im Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) definierten Dekarbonisierungspfad würde das Gebäude fiktiv bereits im Jahr 2026 als "stranded asset" gelten. In der folgenden Betrachtung werden Maßnahmen an der Gebäudehülle und der technischen Gebäudeausrüstung, samt den damit verbundenen Kosten und Auswirkungen auf die CO₂-Emissionen eines Referenzgebäudes, schematisch dargestellt.

Die Gesamtkosten der dargestellten Einzelmaßnahmen belaufen sich in diesem Beispiel auf rund 3,7 Mio. € bei einem jährlichen Einsparpotenzial von 576 t CO₂. Ergänzt man die empfohlene Nachrüstung der Gebäudeautomation um das Leistungsspektrum der aedifion Cloud-Plattform, das neben der automatisierten Raumtemperatur- und Lichtsteuerung auch die KI-basierte Analyse und vorausschauende Steuerung der gesamten Heiz-, Lüftungs- und Klimatechnik umfasst, so zeigt sich, dass dies den in der Studie vorgeschlagenen Maßnahmenmix sowohl unter Kosten- als auch unter Nutzenaspekten hervorragend ergänzt. Bei einer monatlichen Lizenzgebühr von nur 0,10 €/m² und einer angenommenen Nutzungsdauer von 21 Jahren (2024 - 2045) belaufen sich die Kosten für den Einsatz der Cloud-Plattform auf insgesamt 25,2 €/m². Basierend auf der angenommenen Nutzenergie des Referenzgebäudes und dem zugrundeliegenden CO₂-Emissionsfaktor könnten durch den Einsatz der innovativen Technologie zusätzlich bis zu 105 t CO₂ pro Jahr eingespart werden – minimalinvasiv und ohne Investition, nur durch Datenanalyse und Steuerung mit künstlicher Intelligenz. Die erfassten Gebäudedaten dienen dann als belastbare Entscheidungsgrundlage für weitere Sanierungsmaßnahmen, wie in der unten abgebildeten Grafik beschrieben. Die frühzeitige Implementierung eines prädiktiven, digitalen Gebäudemanagements sollte daher immer der erste Schritt auf dem Weg zur energieeffizienten Immobilie sein.

Während es sich bei den Sanierungsmaßnahmen um einmalige Investitionen mit gegenseitigen technischen und bauphysikalischen Abhängigkeiten handelt, können die Lizenzgebühren der Softwarelösung als laufender Posten in den Betriebskosten veranschlagt und unter bestimmten Voraussetzungen sogar auf die Mietparteien umgelegt werden. Über offene Schnittstellen kann die aedifion Cloud-Plattform ganz einfach in jedes Gebäude integriert werden und überzeugt dabei mit messbaren Ergebnissen. Sollte hierfür zunächst ein technischer Retrofit der Gebäudeautomation erforderlich sein, müsste dies als zusätzlicher Posten in der Kostenaufstellung berücksichtigt werden. In unserem Beispiel ist dieser Punkt bereits im Maßnahmenpaket „Gebäudeautomation“ enthalten.

Die Cloud-Plattform als Game Changer für die nachhaltige Immobilienentwicklung

Unser Fazit: Wer eine erfolgreiche Nachhaltigkeitsstrategie für sein Portfolio verfolgen will, kommt um den Einsatz der Cloud-Plattform zur digitalen Betriebsoptimierung nicht herum. Die Vorteile liegen auf der Hand:

‍Datenverfügbarkeit: Über gängige, frei konfigurierbare Schnittstellen ermöglicht die Software den herstellerunabhängigen Datenzugriff auf alle Komponenten der Gebäudeautomation. Eigentümer:innen erlangen die volle Souveränität über ihr Portfolio und können die Potenziale ihrer Assets optimal ausschöpfen.

Effizienter Betrieb: Mit der Software lassen sich Energieverbrauch, CO₂-Emissionen und Betriebskosten um durchschnittlich 22 Prozent, in einigen Fällen sogar um bis zu 40 Prozent senken. Betreiber:innen erhalten ein Instrument, mit dem sie ihre Aufgaben effizienter erledigen und gezielt an das Asset Management berichten können.

Erfüllung von Compliance-Standards: Neben einem verbesserten Raumklima profitieren Mieter:innen von einem erhöhten Service- und Sicherheitsstandard im Gebäude sowie datenbasierten Transparenz- und Partizipationsmodellen. Das Nachhaltigkeitsreporting gegenüber Investor:innen und Zertifizierungsstellen erfolgt auf Basis verlässlicher Kennzahlen und macht das Entwicklungspotenzial einer Immobilie frühzeitig transparent.