Zoom sur les classes d’actifs : Optimisation numérique des biens immobiliers dans le secteur hôtelier

Avec près de 50 000 entreprises et environ quatre millions de lits, le secteur de l’hôtellerie joue un rôle central dans le tourisme et apporte une contribution significative à la création de valeur en Allemagne. Le marché est très hétérogène et comprend aussi bien des petites et moyennes entreprises que de grandes chaînes hôtelières occupant des bâtiments historiques ou des nouvelles constructions modernes dans les centres-villes. Pour la plupart, il s’agit de biens immobiliers destinés à l’exploitation, dont le succès économique ne dépend pas uniquement de leur localisation ou de leur concept, mais aussi d’une exploitation opérationnelle et technique sans accroc.

Entre des coûts d’exploitation en hausse et la pression de l’ESG

Le marché des biens hôteliers est en pleine évolution, comme l’indique le dernier Hospitality Report de Wüest Partner sur l’exemple de l’Allemagne : alors que le nombre d’établissements d’hébergement a chuté de près de 7 % entre 2014 et 2023, le nombre de lits proposés a augmenté d’environ 10 % sur la même période. Le secteur est donc dominé par des acteurs de plus en plus gros. Les moteurs de cette évolution sont principalement les chaines hôtelières internationales. Les propriétaires comme les exploitants font donc face à des défis croissants.

Dans ses Rapports de printemps 2024 et 2025, le Comité central de l’immobilier allemand (Zentraler Immobilien Ausschuss - ZIA) souligne que l’inflation déclenchée par la crise de l’énergie a massivement fait gonfler les coûts d’exploitation dans l'hôtellerie. Outre les dépenses engagées pour le nettoyage, l’entretien et les taxes, ce sont surtout les coûts de l’énergie pour le chauffage, la ventilation et la climatisation (CVC), la production d’eau chaude et l’éclairage qui ont fortement augmenté depuis 2023. Sont particulièrement touchés les biens anciens, non rénovés, ainsi que les hôtels offrant un service complet fortement exposés à la volatilité des prix de l’énergie et disposant d’une multitude de secteurs à forte consommation énergétique, notamment :

• Restauration et cuisines
• Bien-être et spa
• Salles de conférence et de réception
• Blanchisserie et nettoyage

L’ESG comme impératif stratégique

La durabilité dans l'hôtellerie n’est plus depuis longtemps un simple critère « nice to have ». Les investisseurs et les clients accordent de plus en plus d’importance aux critères ESG – en particulier les normes écologiques (le « E » de ESG). Les orientations politiques comme celles d’un parc immobilier neutre en carbone d’ici 2045, les obligations de rapport selon la taxonomie de l’UE, ainsi que les exigences croissantes en matière d’automatisation du bâtiment accroissent la pression à agir.

De plus, le besoin en données opérationnelles précises augmente afin de pouvoir comparer les indicateurs clés essentiels que sont les émissions de CO₂, les consommations énergétiques et performances des prestataires, par exemple. Car seule une centralisation des données de la consommation et de l’installation peut permettre d’évaluer la durabilité et de concevoir une feuille de route de décarbonation individualisée pour chacun des biens.

Spécificités et exigences des occupants

Les hôtels ont des exigences et des défis particuliers découlant de leur rôle d’établissement d’hébergement avec niveau de fréquentation et niveau de service élevés :

• Zones d’affectation différentes : Outre les chambres des hôtes, il existe d’autres espaces comme le lobby, les salles de conférence, les salles de restaurant, les espaces de bien-être et de sport. Ces zones ont des horaires de fonctionnement différents et des exigences diverses en termes de qualité de l’air et de température.
• Taux de remplissage fluctuant : Contrairement aux bâtiments de bureaux aux durées de travail et d’occupation fixes, le taux de remplissage des chambres d’un hôtel fluctue en fonction du jour de la semaine, de la période de l’année et des manifestations.
• Des attentes variables en matière de confort : Les clients souhaitent en toutes circonstances une température agréable et une bonne qualité de l’air dans leurs chambres. Alors que les chambres des clients d’affaires et vacanciers de courte durée restent souvent inutilisées dans la journée, les équipages de compagnies aériennes par exemple ont également besoin après un service de nuit d’un climat ambiant agréable dans la chambre durant la journée.
• Un besoin énergétique élevé induit par les installations de confort : Les espaces bien-être avec piscines, saunas et salles de fitness sont particulièrement gourmands en énergie. Le besoin croissant en infrastructures de recharge pour les véhicules électriques exige en outre une alimentation électrique fiable.

Mesures pour une optimisation numérique des équipements techniques

Dans le cadre des spécificités citées ci-dessus, les solutions logicielles basées sur l’IA permettent une régulation précise et une surveillance en temps réel de tous les systèmes techniques des bâtiments. La régulation intelligente du climat ambiant et de la ventilation devient particulièrement efficace lorsque la technologie du bâtiment est connectée à des systèmes de réservation numériques par l’intermédiaire d’une plateforme cloud. Des interfaces ouvertes permettent de transférer toutes les données d’exploitation et de consommation dans le cloud où elles sont évaluées de manière centralisée et converties en recommandations d’actions concrètes.

Exemples de mesures :

• Adaptation par anticipation de la programmation horaire des installations de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) dans les chambres sur la base des données d’occupation et des informations d’arrivée/départ des clients
• Possibilité pour les occupants d’ajuster leur niveau de confort grâce au panneau de commande installé au mur ou via une application mobile
• Régulation à la demande et prédictive des installations de chauffage, climatisation et contrôle aéraulique des salles de conférence, restaurants et espaces de bien-être
• Pilotage prédictif selon les prévisions météorologiques des systèmes de chauffage et climatisation, par ex. pour éviter le chauffage inutile en hiver et la climatisation superflue en été
• Correction des dysfonctionnements, par ex. des valves obstruées dans les installations de chauffage, climatisation et contrôle aéraulique
• Réduction des pointes de charge dans la consommation électrique (Peak Shaving) et intégration intelligente de l’infrastructure de recharge dans la gestion de l’énergie
• Utilisation optimisée des tarifs d’électricité dynamiques par un pilotage intelligent de la consommation électrique en fonction des capacités du réseau et des prix de l’énergie actuels

Efficacité opérationnelle et confort en parfaite harmonie

La pratique montre qu’un fonctionnement de l’installation prédictif, assisté par l’IA peut engendrer des économies importantes dans l’exploitation hôtelière du quotidien : au coeur de Düsseldorf, par exemple, l’hôtel 4 étoiles Holiday Inn abrite 209 chambres élégantes, un hall vaste et lumineux, plusieurs salles de conférence ainsi qu’un restaurant, le tout réparti sur six étages.

La mise en place de la solution logicielle aedifion permet une surveillance en temps réelle et transparente de toutes les installations techniques. Les potentiels d’optimisation sont automatiquement détectés et directement intégrés en cours d’exploitation. Cette mise en place a permis à l’hôtel d’économiser 29 746 € par an sur ses frais d’exploitation et de réduire son empreinte carbone de 48 tonnes chaque année.

La numérisation des hôtels à travers une plateforme cloud et l’intelligence artificielle offre bien plus que des potentiels d’économies – elle accroît l’efficacité énergétique, hausse le niveau de confort des clients et renforce la compétitivité du bien immobilier. Grâce à une évolutivité élevée, les optimisations se concrétisent sur de multiples sites et s’ancrent durablement dans l’opérationnel.

Vous souhaitez rendre votre bien hôtelier résilient pour l’avenir grâce à une simple mise à niveau numérique ? Dans ce cas, prenez contact avec nous ! Nous vous accompagnons de la conception des stratégies de numérisation sur mesure et de leur implémentation jusqu’à l’amélioration basée sur l’IA de l’efficience en cours d’exploitation.