Assetklassen im Fokus: Digitale Betriebsoptimierung für Hotelimmobilien

Die Hotelbranche spielt mit rund 50 000 Betrieben und etwa vier Millionen Betten eine zentrale Rolle im Tourismus und leistet einen erheblichen Beitrag zur Wertschöpfung in Deutschland. Der Markt ist sehr heterogen und reicht von kleinen und mittelständischen Betrieben bis hin zu großen Hotelketten, die sowohl in historischen Gebäuden als auch in modernen Neubauten in städtischen Zentren vertreten sind. Meist handelt es sich um so genannte Betreiberimmobilien, deren wirtschaftlicher Erfolg nicht nur von Standort und Konzept abhängt, sondern auch von einem reibungslosen operativen und technischen Betrieb.

Zwischen steigenden Betriebskosten und ESG-Druck

Der Hotelimmobilienmarkt befindet sich im Wandel, wie der aktuelle Hospitality Report von Wüest Partner am Beispiel Deutschland zeigt: Während die Zahl der Beherbergungsbetriebe zwischen 2014 und 2023 um rund 7 % gesunken ist, stieg die Anzahl der angebotenen Betten im selben Zeitraum um etwa 10 %. Die Branche wird also von immer größeren Betrieben dominiert. Treiber dieser Entwicklung sind vor allem internationale Hotelketten. Eigentümer wie Betreiber stehen dabei vor wachsenden Herausforderungen.

In seinen Frühjahrsgutachten von 2024 und 2025 weist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) darauf hin, dass die durch die Energiekrise ausgelöste Inflation die Betriebskosten der Hotellerie massiv in die Höhe getrieben hat. Neben den Ausgaben für Reinigung, Instandhaltung und Abgaben sind vor allem die Energiekosten für Heizung, Lüftung, Klimatisierung (HLK), Warmwasserbereitung und Beleuchtung seit 2023 deutlich gestiegen. Besonders betroffen sind vor allem ältere, unsanierte Bestandsimmobilien sowie sogenannte Vollhotels, die der volatilen Energiepreisentwicklung stark ausgesetzt sind und über eine Vielzahl energieintensiver Bereiche verfügen, darunter:

• Gastronomie und Küchenbetrieb
• Wellness- und Spa-Bereiche
• Konferenz- und Veranstaltungsräume
• Wäscherei und Reinigung

ESG als strategische Notwendigkeit

Nachhaltigkeit in der Hotellerie ist längst kein „Nice-to-have“ mehr. Investoren und Gäste legen zunehmend Wert auf ESG-Kriterien – insbesondere auf ökologische Standards (das „E“ in ESG). Politische Vorgaben wie ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045, Berichtspflichten nach EU-Taxonomie, sowie steigende Anforderungen an die Gebäudeautomation erhöhen den Handlungsdruck.

Zudem wächst der Bedarf an belastbaren Betriebsdaten, um zentrale KPIs wie CO₂-Emissionen, Energieverbräuche und Dienstleisterperformance vergleichbar zu machen. Denn nur wenn Verbrauchs- und Anlagendaten zentral erfasst werden, kann die Nachhaltigkeit bewertet und ein individueller Dekarbonisierungsfahrplan für jedes Objekt entwickelt werden.

Besonderheiten und Nutzeranforderungen

Hotels haben besondere Anforderungen und Herausforderungen, die sich aus ihrer Funktion als Beherbergungsbetrieb mit hoher Gästefrequenz und hohen Serviceansprüchen ergeben:

• Unterschiedliche Nutzungszonen: Neben den Gästezimmern gibt es weitere Bereiche wie Lobby, Konferenzräume, Gastronomie, Wellness- und Sportbereiche. Diese Zonen haben unterschiedliche Betriebszeiten und variierende Anforderungen an Luftqualität und Temperatur.
• Schwankende Auslastung: Im Gegensatz zu Bürogebäuden mit festen Arbeits- und Belegungszeiten schwankt die Zimmerauslastung in Hotels je nach Wochentag, Jahreszeit und Veranstaltungslage.
• Variierende Komfortansprüche: Gäste erwarten jederzeit angenehme Temperaturen und gute Luftqualität in ihren Zimmern. Während Räume von Geschäfts- oder Kurzurlaubern tagsüber oft ungenutzt bleiben, benötigen beispielsweise Airline-Crews nach einer Nachtschicht auch tagsüber ein behagliches Raumklima.
• Hoher Energiebedarf durch Komfortfunktionen: Wellnessbereiche mit Schwimmbädern, Saunen und Fitnessräume sind besonders energieintensiv. Der steigende Bedarf an Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge erfordert zudem eine zuverlässige Stromversorgung.

Maßnahmen zur digitalen Anlagenoptimierung

Vor dem Hintergrund der oben genannten Besonderheiten ermöglichen KI-basierte Softwarelösungen eine präzise Regelung und Echtzeitüberwachung aller gebäudetechnischen Systeme. Besonders effektiv wird eine intelligente Regelung von Raumklima und Lüftung, wenn die Gebäudetechnik mit digitalen Gästebuchungssystemen über eine Cloud-Plattform vernetzt ist. Über offene Schnittstellen werden alle Betriebs- und Verbrauchsdaten in die Cloud übertragen, dort zentral ausgewertet und in konkrete Handlungsempfehlungen übersetzt.

Typische Maßnahmen können sein:

• Vorausschauende Anpassung der Zeitprogramme von Heizungs-, Lüftungs- und Klimatisierungstechnik (HLK) in den Gästezimmern auf Basis von Belegungsdaten und Check-in/Check-out-Informationen
• Möglichkeit der individuellen Komforteinstellung durch den Gast über Bedien-Panels an der Wand oder mobile Apps
• Bedarfsgerechte und vorausschauende Regelung von Heizungs-, Kälte- und RLT-Anlagen in Konferenzräumen, Restaurants und Wellnessbereichen
• Wetterprädiktive Regelung von Heizung und Kältesystemen, z.B. zur Vermeidung von unnötigem Heizen oder Kühlen in der Winter-, bzw. Sommerperiode
• Behebung von Funktionsstörungen wie z.B. blockierten Ventilen bei Heizungs-, Kälte- und RLT-Anlagen
• Reduzierung von Lastspitzen im Stromverbrauch (Peak Shaving) genannt, sowie intelligente Einbindung der Ladeinfrastruktur in das Energiemanagement
• Optimierte Nutzung dynamischer Stromtarife durch eine intelligente Steuerung des Strombezugs in Abhängigkeit von Netzkapazitäten und aktuellen Energiepreisen

Betriebseffizienz und Gästekomfort im Einklang

Die Praxis zeigt, dass ein KI-gestützter, vorausschauender Anlagenbetrieb zu erheblichen Einsparungen im täglichen Hotelbetrieb führen kann: Im Herzen von Düsseldorf beherbergt beispielsweise das 4-Sterne-Objekt Holiday Inn 209 stilvolle Zimmer, eine großzügige, lichtdurchflutete Lobby, mehrere Konferenzräume sowie ein hauseigenes Restaurant, verteilt auf über sechs Etagen.

Durch den Einsatz der aedifion Softwarelösung ist eine transparente Echtzeitüberwachung aller technischen Anlagen gewährleistet. Optimierungspotenziale werden automatisch erkannt und direkt im laufenden Betrieb umgesetzt. Dadurch senkt das Hotel seine Betriebskosten um 29.746 € pro Jahr und konnte seinen CO2-Fußabdruck um 48 Tonnen pro Jahr reduzieren.

Die Digitalisierung von Hotels per Cloud-Plattform und künstlicher Intelligenz bietet weit mehr als nur Einsparpotenziale – sie erhöht die Energieeffizienz, steigert den Gästekomfort und stärkt die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie. Dank der hohen Skalierbarkeit lassen sich Optimierungen standortübergreifend umsetzen und nachhaltig im Betrieb verankern.

Sie möchten Ihre Hotelimmobilie durch ein einfaches digitales Upgrade zukunftsfähig machen? Dann Sprechen Sie uns an! Wir unterstützen Sie von der Entwicklung maßgeschneiderter Digitalisierungsstrategien über die Implementierung bis hin zur KI-basierten Effizienzsteigerung im laufenden Betrieb.