Comment le « Smart Readiness Indicator » révolutionne le secteur immobilier

Le « Smart Readiness Indicator » (SRI), généralement traduit par « indicateur de potentiel d'intelligence des bâtiments », fait actuellement beaucoup parler de lui au sein de l'UE. Mais que signifie réellement ce terme ? En quoi se distingue-t-il des concepts habituellement associés au « smart home » ? Ses fondements juridiques intéressent tout particulièrement les exploitants de bâtiments comme les propriétaires d’actifs. Grâce au SRI, les propriétaires peuvent d'ores et déjà préparer leurs bâtiments et portefeuilles à l’avenir.

Qu’est-ce que le Smart Readiness Indicator ?

Le SRI est un indicateur d’intelligence des bâtiments développé par la Commission européenne et introduit en 2018 dans le cadre de la révision de la Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD). La version révisée de 2024 de la directive reprend cet indicateur à l’article 15 (« potentiel d'intelligence des bâtiments »). En termes simples, le SRI évalue la capacité d’un bâtiment à utiliser les technologies modernes de l’information et de la communication ainsi que les systèmes électroniques afin d’améliorer son efficacité énergétique tout en répondant de manière optimale aux besoins des utilisateurs et du réseau énergétique. Les trois fonctionnalités principales peuvent se résumer ainsi :

• optimisation de l’efficacité énergétique et du fonctionnement, grâce notamment à une régulation automatisée du chauffage, de la climatisation ou de l’éclairage selon les besoins réels ;
• adaptation aux besoins des utilisateurs – par exemple, grâce à une gestion intelligente du climat intérieur qui améliore le confort et le bien-être.
• intégration au réseau énergétique, c’est-à-dire la capacité à réagir de manière flexible aux signaux du réseau, à lisser les pics de charge ou à optimiser l’utilisation de l’électricité (p.ex. solaire) produite localement.

Le SRI dépasse ainsi largement le simple cadre des gadgets connectés ou des solutions de type « smart home ». L’enjeu est ici une gestion technique et intelligente du bâtiment dans sa globalité. Un groupe de travail mandaté par la Commission européenne a défini une méthode d’évaluation et l’a intégrée dans un outil de calcul du SRI.

Cadre juridique européen : vers une obligation progressive

Actuellement, 16 pays de l’UE – dont l’Allemagne, la France et l’Autriche – participent à une phase de test volontaire. Les administrations nationales sont accompagnées par des partenaires techniques locaux et par une équipe de soutien au SRI, le tout étant appuyé par de nombreux projets de recherche.

En Allemagne, le projet collaboratif BIMpact est un exemple de cette démarche. Financé par le Ministère fédéral de l’Économie et de la Protection du climat (BMWK), il est coordonné par l’entreprise Ed. Züblin AG et associe, entre autres, aedifion en tant que partenaire. L’objectif de BIMpact est d’évaluer l’impact des bâtiments tout au long de leur cycle de vie, sur la base de modèles numériques, de capteurs intelligents et de traitements de données dans le cloud. Le sigle BIM signifie « Building Information Modeling », une méthode de planification numérique qui centralise toutes les données pertinentes d’un bâtiment dans une maquette 3D structurée. Associé à des plateformes numériques comme celle d’aedifion et à des systèmes IoT, le BIM pourra à l’avenir fournir automatiquement des informations pertinentes pour l’évaluation SRI, concernant par exemple l’interopérabilité, la pilotabilité ou l’efficacité énergétique des systèmes techniques.

L’introduction du SRI est actuellement facultative dans les États membres de l’UE. Cependant, selon la révision 2024 de la directive EPBD, le SRI pourrait devenir obligatoire à court terme pour certains bâtiments non résidentiels à forte consommation. Le statut de recommandation pourrait ainsi évoluer vers une obligation concrète :

• Jusqu’au 30 juin 2026, la Commission doit publier un rapport sur la phase de test.
• À partir de 2027, elle pourra rendre l’application du SRI obligatoire.

Cette mesure concernerait notamment les bâtiments dotés d’installations techniques importantes et d’une puissance nominale combinée supérieure à 290 kW pour le chauffage, la ventilation et la climatisation (CVC) – un seuil qui impose déjà l’intégration d’un système de contrôle numérique de l’énergie. Les propriétaires peuvent d’ores et déjà faire évaluer l’intelligence de leurs bâtiments.

Une méthode d’évaluation standardisée et transparente

L’objectif de l’Union européenne avec le SRI est de faire des bâtiments intelligents et efficaces la norme afin d’atteindre les objectifs climatiques. Pour le secteur immobilier, cela représente un changement de paradigme : passer d’une gestion analogique fragmentée à une interconnexion intégrée, avec des interfaces ouvertes et une intelligence mesurable. L’évaluation se fait via des services prêts pour l’intelligence (« Smart-Ready-Services »), répartis en neuf domaines techniques :

• Chauffage
• Refroidissement
• Eau chaude
• Ventilation
• Éclairage
• Enveloppe dynamique du bâtiment
• Électricité
• Recharge des véhicules électriques
• Surveillance et contrôle technique

La performance de chaque service est évaluée selon six impacts d’SRI spécifiques :

• Efficacité énergétique
• Maintenance et prévision des pannes
• Confort des occupants et utilisateurs
• Santé, bien-être et accessibilité
• Information à l’usage des occupants
• Flexibilité énergétique et stockage

Ces résultats sont agrégés en une classe globale et un score SRI qui indiquent la position du bâtiment sur l’échelle d’intelligence..

La Commission européenne met à disposition une plateforme en ligne permettant de commander des outils d’évaluation et de la documentation.

Pourquoi le SRI est un levier stratégique pour des bâtiments durables

Alors que les technologies smart home restent souvent des solutions isolées, le SRI prend en compte l’ensemble de la gestion technique du bâtiment et son intégration. L’accent est mis sur une valeur ajoutée durable et mesurable : économies d’énergie, maintenance simplifiée, flexibilité accrue et confort amélioré. De plus, la pression réglementaire ne cesse d'augmenter. Le SRI devient ainsi un indicateur clé de la pérennité immobilière. Voici six raisons pour lesquelles les propriétaires et investisseurs doivent s’y intéresser dès aujourd’hui :

• Efficacité énergétique accrue, coûts réduits : Une valeur SRI élevée témoigne d’une gestion intelligente de l’énergie et de technologies efficaces. Cela permet de réduire les coûts énergétiques et les émissions de CO₂.
• Plus de confort, meilleur climat intérieur : Des régulations automatisées et basées sur les besoins réels en matière de température, de qualité de l’air et d’éclairage créent des conditions de séjour plus saines et plus agréables. Les utilisateurs en retirent un bien-être accru.
• Exploitation optimisée, effort de maintenance réduit : Grâce à une surveillance basée sur l’IA, les besoins de maintenance sont détectés à un stade précoce (maintenance prédictive). Cela minimise les temps d’arrêt et les réclamations des utilisateurs, tout en réduisant durablement les coûts d’exploitation.
• Interconnexion pérenne et flexibilité énergétique : Les bâtiments intelligents peuvent stocker l’énergie excédentaire, gérer les charges de manière flexible et utiliser des tarifs d’électricité dynamiques. Cette capacité d’adaptation soutient activement la transition énergétique, réduit les coûts de l’électricité et renforce la souveraineté énergétique à l’ère des énergies renouvelables.
• Respect des exigences légales et des critères ESG : La durabilité et les technologies intelligentes sont de plus en plus imposées par la loi ou exigées par les investisseurs. Une valeur SRI élevée démontre clairement la pérennité d’un bien immobilier et réduit ainsi le risque qu’il devienne un actif bloqué (« stranded asset »).
• Valorisation immobilière et attractivité du marché accrues : Les bâtiments intelligents et durables présentent de nets avantages concurrentiels. Ils restent attractifs plus longtemps, affichent un taux de vacance plus faible et perdent de la valeur plus lentement – des atouts évidents pour les propriétaires et les gestionnaires d’actifs immobiliers.

L’intelligence des bâtiments en pratique : comment anticiper et agir

Comment les propriétaires et les gestionnaires d’actifs peuvent-ils se préparer au SRI ?

La réponse réside en partie dans la numérisation et l’automatisation de la technique du bâtiment. Les plateformes cloud modernes basées sur l’IA permettent dès aujourd’hui une numérisation plug-and-play des bâtiments. La disponibilité des données est un facteur clé : les bâtiments doivent être considérés comme des écosystèmes numériques complets.

Les technologies nécessaires existent déjà et permettent d’avoir une vue d’ensemble complète de l’exploitation ainsi qu’une connectivité totale des systèmes énergivores. L’Optimization Bundle d’aedifion, par exemple, permet d’identifier et de corriger facilement les inefficacités. Un module complémentaire pour l’optimisation intelligente des coûts d’électricité connecte les systèmes CVC, photovoltaïque, pompes à chaleur et batteries, et ajuste l’approvisionnement en fonction du prix du courant.

Conclusion : un indicateur de performance à fort potentiel stratégique

En conclusion, c’est maintenant qu’il faut poser les jalons pour des bâtiments durables. De nombreux exemples montrent déjà que les bâtiments intelligents sont plus efficaces, plus durables, plus stables en valeur et plus agréables pour les usagers. Le SRI rend ces avantages visibles et comparables, instaurant une nouvelle transparence. Rendre ses biens immobiliers compatibles avec le SRI, c’est non seulement anticiper les futures exigences réglementaires, mais aussi se doter d’un avantage concurrentiel clair.