Wie der Smart Readiness Indicator die Immobilienwirtschaft revolutioniert

Der Smart Readiness Indicator – auf Deutsch "Intelligenzfähigkeitsindikator" – sorgt derzeit in der EU für Gesprächsstoff. Doch was verbirgt sich hinter dem Begriff? Und wie unterscheidet er sich von den gängigen Smart-Home-Buzzwords? Besonders die gesetzlichen Grundlagen sind für Gebäudebetreiber und Asset Owner gleichermaßen interessant. Eigentümer können mithilfe des SRIs bereits heute die Weichen für zukunftsfähige Gebäude und Portfolios stellen.

Was ist der Smart Readiness Indicator?

Der Smart Readiness Indicator (SRI) ist ein von der Europäischen Kommission entwickelter Indikator für Gebäudeintelligenz, der 2018 im Rahmen der Überarbeitung der Europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) eingeführt wurde. In der EPBD-Novelle von 2024 wurde der SRI erneut aufgegriffen (Artikel 15 „Intelligenzfähigkeit von Gebäuden”). Vereinfacht gesagt beschreibt er die Fähigkeit eines Gebäudes, moderne Informations- und Kommunikationstechnologien sowie elektronische Systeme zu nutzen, um damit die Energieeffizienz zu verbessern und gleichzeitig Nutzer- und Energienetz-Anforderungen optimal zu erfüllen. Die drei Kern-Funktionalitäten lassen sich wie folgt auf den Punkt bringen:

• Optimierung der Energieeffizienz und des Betriebs – z. B. durch automatisierte Regelung von Heizung/Kühlung oder Beleuchtung nach tatsächlichem Bedarf
• Anpassung an Nutzerbedürfnisse – etwa durch intelligente Raumklimaregelung, die Komfort und Wohlbefinden der Nutzer verbessert.
• Integration ins Energienetz – also die Fähigkeit, flexibel auf Signale des Stromnetzes zu reagieren, Lastspitzen zu glätten oder lokal erzeugten Solarstrom optimal zu nutzen.

Beim SRI geht es also um weit mehr als ferngesteuerte LED-Lampen oder andere Smart-Home-Insellösungen. Anstelle von Lifestyle-orientierten Technikprodukten steht beim SRI die intelligente, übergreifende Gebäudetechnik im Mittelpunkt. Ein von der EU-Kommission beauftragtes Projektteam hat hierzu eine Bewertungsmethode definiert und in ein SRI-Bewertungs-Tool implementiert.

Die aktuelle Gesetzeslage: EPBD-Novelle 2024

Derzeit befinden sich 16 EU-Länder – darunter auch Deutschland, Frankreich und Österreich – in einer freiwilligen Testphase, in der die nationalen Verwaltungen von mehreren lokalen technischen Partnern und dem SRI-Supportteam unterstützt werden, und die von zahlreichen Forschungsprojekten begleitet wird.

Ein Beispiel aus Deutschland ist das vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) geförderte Verbundprojekt BIMpact, das das Unternehmen Ed. Züblin AG federführend koordiniert und an dem sich neben weiteren Partnern auch aedifion beteiligt. Ziel von BIMpact ist es, die Auswirkungen von Gebäuden über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg zu bewerten – auf Basis digitaler Gebäudemodelle, intelligenter Sensorik und cloudbasierter Datenverarbeitung. Das Kürzel „BIM“ steht für „Building Information Modeling“ – eine digitale Planungsmethode, bei der alle relevanten Bauwerksdaten in einem zentralen, strukturierten 3D-Modell gebündelt werden. In Kombination mit digitalen Plattformen wie der von aedifion sowie IoT-Systemen können aus dem BIM-Modell künftig automatisiert Informationen abgeleitet werden, die auch für die Bewertung nach dem SRI relevant sind – etwa zur Interoperabilität, Steuerbarkeit und Energieeffizienz der technischen Systeme.

Die Einführung des SRI ist aktuell in den EU-Mitgliedstaaten noch freiwillig, gemäß der jüngsten EPBD-Novellierung von 2024 könnte der SRI für Nichtwohngebäude mit hohem Verbrauch jedoch in nicht allzu langer Zeit verpflichtend werden und der Empfehlungsstatus in den Bereich konkreter Vorgaben rücken:

Bis zum 30. Juni 2026 soll die Kommission Bericht über die Testphase und Erprobungen erstatten. Auf dieser Basis wird sie ermächtigt, ab 2027 die verpflichtende Anwendung des SRI einzuführen. Konkret geht es hier voraussichtlich um Gebäude mit umfangreichen technischen Anlagen und einer kombinierten Nennleistung von mehr als 290 kW in den Bereichen Heizung, Lüftung und Kältetechnik (HLK). Dabei handelt es sich um denselben Schwellenwert, ab dem bereits heute die Verpflichtung zum Einbau von digitaler Energieüberwachungstechnik in die Gebäudeautomation besteht. Die Möglichkeit, die Gebäudeintelligenz freiwillig bewerten zu lassen, besteht für Gebäudeeigentümer natürlich schon jetzt.

So wird der Smart Readiness Indicator gemessen

Mit dem SRI verfolgt die EU das Ziel, smarte und energieeffiziente Gebäude zum Standard zu machen, um die Klimaziele zu erreichen. Für die Immobilienbranche bedeutet dies einen Paradigmenwechsel: weg vom analogen, insellösungsbasierten Gebäudebetrieb, hin zu integrierter Vernetzung, offenen Schnittstellen und messbarer Gebäudeintelligenz. Um diese zu bewerten, erfolgt eine Beurteilung sogenannter „Smart-Ready-Dienste“. Diese Dienste sind in neun technische Bereiche eingeteilt:

• Heizung
• Kühlung
• Warmwasser
• Lüftung
• Beleuchtung
• Dynamische Gebäudehülle
• Elektrizität
• Aufladen von E-Fahrzeugen
• Überwachung und Steuerung

Die konkrete Leistung jedes Dienstes aus den neun Bereichen wird wiederum anhand gewünschter Auswirkungen intelligenter Gebäude bewertet:

• Energieeffizienz
• Wartung und Fehlervorhersage
• Komfort, Benutzerfreundlichkeit
• Gesundheit, Wellbeing und Zugänglichkeit
• Informationsbereitstellung für Nutzer
• Energieflexibilität und -speicherung

Das Ergebnis wird zu einer Gesamtklasse und einem SRI-Score zusammengefasst, die veranschaulichen, wo ein Gebäude auf der Smart-Readiness-Skala steht.

Über eine Online-Plattform der Europäischen Kommission können Bewertungspakete und Informationsmaterial angefordert werden.

Warum der Smart Readiness Indicator für zukunftsfähige Gebäude entscheidend ist

Während Smart-Home-Technologien häufig nur Insellösungen bereitstellen, betrachtet der SRI die gesamte Gebäudeleittechnik und deren Zusammenspiel. Der Fokus liegt auf nachhaltigen und langfristigen Nutzen: Energie sparen, Wartungen vereinfachen, Flexibilität erhöhen und den Komfort verbessern – und das auf eine objektiv messbare Weise. Zudem wächst auch der regulatorische Druck auf Gebäudeeigentümer stetig. Der SRI somit wird zu einem Schlüsselindikator für die Zukunftsfähigkeit von Immobilien. Folgende sechs Punkte geben eine klare Tendenz, warum Eigentümer und Investoren sich bereits jetzt mit dem SRI auseinandersetzen sollten:

• Gesteigerte Energieeffizienz, reduzierte Kosten: Ein hoher SRI-Wert steht für intelligente Energiesteuerung und effiziente Technik. Das senkt Energiekosten und CO₂-Emissionen.
• Mehr Komfort, besseres Raumklima: Automatisierte und bedarfsorientierte Regelungen von Temperatur, Luftqualität und Beleuchtung schaffen gesündere und angenehmere Aufenthaltsbedingungen. Nutzer profitieren von gesteigertem Wohlbefinden.
• Optimierter Betrieb, weniger Wartungsaufwand: Durch KI-basiertes Monitoring wird Wartungsbedarf frühzeitig erkannt (Predictive Maintenance). Das minimiert Ausfallzeiten und Nutzerbeschwerden, und spart langfristig auch Betriebskosten.
• Zukunftsfähige Vernetzung und Energieflexibilität: Intelligente Gebäude können überschüssige Energie speichern, flexibel Lasten steuern und dynamische Stromtarife nutzen. Diese Anpassungsfähigkeit unterstützt nicht nur aktiv die Energiewende, sondern senkt auch die Stromkosten und steigert die Energiesouveränität im Zeitalter erneuerbarer Energien.
• Erfüllung gesetzlicher Anforderungen und ESG-Kriterien: Nachhaltigkeit und intelligente Technologien sind zunehmend gesetzlich vorgeschrieben oder von Investoren gefordert. Ein hoher SRI-Wert demonstriert klar die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie und reduziert somit das Risiko, zum „Stranded Asset“ zu werden.
• Erhöhter Immobilienwert und Marktattraktivität: Intelligente, nachhaltige Gebäude haben deutliche Marktvorteile. Sie bleiben länger attraktiv, zeigen geringeren Leerstand und verlieren langsamer an Wert – klare Pluspunkte für Eigentümer und Asset Manager.

Gebäudeintelligenz in der Praxis: Vorbereitung auf den SRI

Wie können Eigentümer und Asset Manager sich gezielt vorbereiten, damit ihre Gebäudeportfolios den Anforderungen des SRI gerecht werden?

Auf den Punkt gebracht: Durch gezielte Digitalisierung und Automatisierung der Gebäudetechnik. Moderne, KI-basierte Cloud-Plattformen ermöglichen es schon heute, Gebäude Plug-and-Play zu digitalisieren. Die Datenverfügbarkeit von Gebäuden, die stets als gesamtes digitales Ökosystem betrachtet werden sollten, ist dabei ein Schlüsselfaktor auf dem Weg zu höherer Gebäudeintelligenz.

Die entsprechenden Technologien sind bereits verfügbar und können ein ganzheitliches Datenbild des Gebäudebetriebs sowie die Konnektivität aller verbrauchsrelevanten Gewerke bereitstellen. Mit dem Optimization Bundle von aedifion beispielsweise werden so unkompliziert Ineffizienzen aufgedeckt, Potenziale identifiziert und Optimierungen realisiert. Ein Add-On zur intelligenten Stromkostenoptimierung vernetzt außerdem HLK-Systeme, Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder Batteriespeicher und passt den Energiebezug aus dem Netz oder aus Eigenerzeugung flexibel an den aktuellen Strompreis an.

Fazit: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, die Weichen für zukunftssichere Gebäude zu stellen. Zahlreiche Praxisbeispiele zeigen bereits, dass smarte Gebäude energieeffizienter, nachhaltiger, wertstabiler und komfortabler für die Nutzer sind. Der SRI macht diese Vorteile sichtbar, vergleichbar und schafft so eine ganz neue Form der Transparenz. Wer seine Immobilien schon heute SRI-ready macht, erfüllt nicht nur kommende gesetzliche Anforderungen, sondern sichert sich auch einen klaren Wettbewerbsvorteil.