Enquête sur la réduction du CO₂ dans l'immobilier existant

L’immobilier européen est confronté à un immense défi : atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Il reste pourtant encore beaucoup à faire. Selon l’Agence fédérale allemande pour l’environnement, le secteur du bâtiment a émisenviron 100,5 millions de tonnes d’équivalents CO₂ en 2024. C’est 2,3 % de moins qu'en 2023, mais le plafond autorisé était de 95,8 millions de tonnes. Dans le même temps, les inquiétudes concernant la perte de valeur et la pression réglementaire s’intensifient.

Alors, quelles sont les raisons qui empêchent le secteur d’accélérer la transition énergétique ? Quelles sont les solutions technologiques disponibles ? Une enquête sectorielle menée par aedifion et le cabinet de conseil Rueckerconsult sur le marché allemand apporte des éléments de réponse. Les 58 participants provenaient de l’asset management, du property et facility management, du développement de projets et du financement immobilier en Allemagne.

Pression politique et manquede concepts clairs

L’enquête révèle un dilemme évident : face à l’Accord de Paris, 73 % des répondants ont déjà abordé la décarbonation de leurs actifs et craignent une perte de valeur en cas d’inaction – près d’un tiers redoutent même que leurs immeubles deviennent des actifs bloqués, ou bien « stranded assets » en anglais. Cependant, plus de la moitié n’ont toujours aucune stratégie de décarbonation pour leur portefeuille. Parmi ceux qui en ont une, moins d’un quart connaît les émissions de CO₂ réelles de ses bâtiments.

Pourtant, la performance carbone des bâtimentsjoue un rôle croissant sur le marché des transactions. Alexander Roth, ESG & Operations Director chez Savills IM, déclarait lors de la conférence de presse :

« Si les émissions de CO₂ sont trop élevées, cela peut bloquer une vente dès le départ. »

Les données comme clé de réussite – mais leur qualité reste insuffisante

Malgré l’absence de stratégie formelle, les acteurs du secteur sont conscients de leur responsabilité. Iris Hagdorn, Head of Sustainability chez HIH Invest, soulignait d'ailleurs cela lors de la conférence de presse :

« L’immobilier abandonne de plus en plus les approches ESG ponctuelles au profit de stratégies à long terme à l’échelle des portefeuilles. C’est plus cohérent et durable. »

Mais sans stratégie de données fiable, la décarbonation reste un sujet opaque. C'est là que lebât blesse pour beaucoup d'acteurs : 42 % de ceux qui ont élaboré un concept de décarbonation s’appuient encore sur les factures d’énergie et de charges. 25 % d'entre eux utilisent déjà des compteurs intelligents.

En moyenne, la qualité des données est évaluée à 5,5 / 10. Ce qui n'est pas surprenant, les méthodes classiques ne fournissant que des données agrégées et ne permettant pas d’analyses approfondies, contrairement à une plateforme cloud d’optimisation numérique.

Concernant le potentiel de réduction de sémissions, 50 % des répondants ayant un concept de décarbonation font appel à des cabinets de conseil externes. Seulement 25 % utilisent un logiciel spécialisé, pourtant le moyen le plus efficace d’exploiter les leviers d’optimisation.

Automatisation et pompes à chaleur : un potentiel sous-estimé

Dans la mise en œuvre des mesures de décarbonation, ce sont les solutions à court terme qui dominent : 59 % desrépondants misent sur le remplacement du système de chauffage ou le passage à l’électricité verte.

En revanche, l’automatisation des bâtiments et l’utilisation de pompes à chaleur sont les moins souvent mentionnées – alors même qu’elles présentent un fort potentiel d’efficacité et sont essentielles pour le passage à un réseau électrique intelligent ainsi qu’à un approvisionnement énergétique flexible.

Lors de la conférence de presse, Alexander Roth a souligné que les mesures d’isolation classiques ne donnent souvent pas les résultats escomptés, notamment dans les bâtiments récents. Ce qui compte vraiment, selon lui, c’est le choix des systèmes énergétiques et la techniquedu bâtiment. Ainsi, chez Savills IM, le simple passage du gaz ou du chauffage urbain fossile aux pompes à chaleur a déjà permis de réaliser des économies de plus de 50 %.

Mais même dans les bâtiments anciens, une analyse de cas actuelle d’aedifion montre clairement : avant d’envisager des mesures de rénovation lourdes, il faut d’abord résoudre le problème de fond – le fonctionnement inefficace des installations existantes.

L'intelligence artificielle comme technologie clé

Les solutions logicielles basées sur l’intelligence artificielle permettent d’économiser jusqu’à 40 % d’énergie sans travaux de rénovation coûteux – mais l’enquête montre que de nombreux acteurs du marché restent encore sceptiques face à ce sujet. Près de la moitié des personnes interrogées pourraient envisager d’utiliser l’IA à l’avenir, tandis qu’un tiers reste encore hésitant.

Pourtant, l’IA offre des avantages considérables, en particulier pour l’analyse et l’optimisation des données d’exploitation :

« Chez aedifion, nous utilisons l’IA pour interpréter les données d’exploitation, pour un pilotage optimisé, et nous cherchons à rendre disponibles les grandes quantités de données structurées présentes dans les différents systèmes. »

Prof. Dr. Henric Hahr, Head of Asset Management chez Real Blue, a insisté sur la nécessité de considérer les bâtiments comme des systèmes interconnectés, et non comme une collection de technologies isolées. Les experts présents à la conférence de presse étaient unanimes : seule une infrastructure intelligente et pilotable de manière centralisée permet à l’IA de déployer tout son potentiel.

Conformité règlementaire : la pression s’intensifie

Sur le plan réglementaire, le respect des obligations légales devient un facteur décisif pour la pérennité des bâtiments. Ainsi, l’article § 71a de la Loi allemande sur l’énergie dans les bâtiments (GEG) stipule qu’à partir dejanvier 2025, les grands bâtiments non résidentiels équipés d’installations de chauffage, de climatisation ou de ventilation d’une puissance nominale supérieure à 290 kW devront être dotés d’un système d’automatisation et de contrôle du bâtiment.

Pourtant, près de la moitié des répondants ne se sont pas encore penchés sur cette exigence – un oubli risqué qui pourrait nuire sérieusement à l’attractivité des bâtiments sur le marché de l’investissement. Avec des solutions basées sur l’IA, comme la plateforme certifiée TÜV d’aedifion, la conformité légale peut être garantie de manière simple et vérifiable – tout en répondant simultanément à la directive européenne EPBD sous-jacente.

Conclusion : Le secteur doit passer à l’action

Si les résultats de l’enquête ne représentent qu’un instantané de l’état d’esprit actuel en Allemagne, ils font office de signal d’alarme: la conscience de l’enjeu climatique est bien présente, mais des lacunes subsistent dans la mise en œuvre. Le levier de la décarbonation réside dans les données intelligentes et les technologies adaptées.

Le temps des hésitations est révolu ; il est temps d’élaborer des stratégies, de déployer des solutions innovantes et de rendre l’immobilier capable de relever les défis de demain !